나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135995 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135995 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경135995 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로18라길 5-20, 제2층 제202호 (화곡동, 탑빌리지) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 104,448,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135995 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-54 탑빌리지 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

건물면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 노OO

채무자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택, 공원 등이 밀집되어 있는 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 세장형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중이며, 북동측 및 남서측으로 로폭 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며, 도시관리계획이 입안 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 우장초등학교와 가까워 교육 환경이 양호합니다. 또한 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 주변은 주택가가 밀집된 조용한 주거지역으로, 생활 편의시설 이용도 무난한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 노OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건 하에 매각이 진행됨을 의미합니다. 이 조건에 대한 정확한 이해와 후속 조치가 반드시 필요합니다. (주택도시보증공사(HUG)는 전세 사기 등으로 보증금을 대신 변제한 후 경매를 신청하는 경우, 채권 회수를 위해 임차인의 대항력 포기를 조건으로 매각을 진행하기도 합니다.)

1.5. 상권분석

물건지 인근은 주거지역으로서, 주택가 및 소규모 상가 등이 혼재되어 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 주변으로는 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄할 것으로 보입니다. 다만, 본 건 자체의 직접적인 상업 시설보다는 주거지로서의 특성이 강합니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 우장초등학교가 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 대중교통으로는 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차인 대항력 포기 조건: 이는 복잡한 법률 관계를 수반할 수 있으며, 매수인에게 추가적인 부담이나 주의를 요구할 수 있습니다. 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

2. 임대 내역 미상: 현재 임차인의 상세 내역을 알 수 없어, 향후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

3. 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 김포공항과 인접하여 항공기 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 도시관리계획 입안 중: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 및 건물 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 근접한 입지 조건과 주거지로서의 안정성이 장점입니다. 하지만 '임차인 대항력 포기 조건'이라는 매우 중요하고 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 인수 조건, 명도 절차, 잠재적 리스크 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 문제도 고려해야 할 사항입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2. 주거 편의성: 주변의 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

3. 권리 관계 분석의 중요성: '대항력 포기조건'의 상세 내용을 정확히 파악하고, 법률 전문가의 도움을 받아 안전하게 접근한다면, 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4. 소음 영향 지역: 김포공항과 인접하여 항공기 소음이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 고려가 필요합니다. (화곡동 일부 지역은 항공기 소음대책 지역으로 포함되어 있습니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계