나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136158 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제1층 제1104호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136158 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제1층 제1104호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경136158 | 소재지: 서울특별시 구로구 부일로19길 50-10, 제101동 제1층 제1104호 (궁동, 로제트힐) | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 125,440,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경136158 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경136158 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제101동 제1층 제1104호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

토지 지분율: 3774.69

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.04㎡ (약 12.72평)

건물 지분율: 4204

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 07월 19일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "궁동지구 온수근린공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 오류동역 주변에는 다양한 편의시설과 문화 시설이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기 사항이 있으며, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인의 대항력이 인정되지 않음을 의미하며, 매각 절차 진행 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 임차보증금은 245,000,000원이며, 임대차계약일자는 2021년 01월 10일, 확정일자는 2021년 01월 11일입니다 [cite: Provided data].

1.4. 상권분석

본건이 소재한 궁동 지역은 전반적으로 주거 단지가 형성된 주택지대입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 오류동역을 통해 지하철 1호선을 이용하면 구로나 영등포, 더 나아가 서울 도심으로의 이동이 용이하며, 이는 거주자의 편의성을 높이는 요소입니다. 직접적인 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 상권이 발달해 있다고 볼 수 있습니다. 구로디지털단지역과 같은 대규모 업무 및 상업 지구는 차량이나 대중교통으로 이동해야 하는 거리에 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년에 사용승인된 5층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리하다는 후기가 있습니다. 다만, 일부 후기에서는 겨울철 단열이 아쉽다는 점이나 건물 내 주차 공간이 협소하다는 점이 언급되기도 했습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인의 대항력 행사 여부 및 관련 법적 절차를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 임차인의 보증금 반환 채무를 매수인이 인수해야 하는지 여부에 대한 명확한 법률 검토가 필요합니다. 외부 환경 측면에서는, 현재 검색된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 다시 한번 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 지하철 1호선 오류동역 역세권에 가까워 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 비교적 최근에 건축되어 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인이 대항력을 포기하는 조건부 매각이라는 점이 가장 큰 변수이며, 이에 대한 철저한 권리분석과 낙찰 후 인수해야 할 채무 및 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 오류동역을 통한 우수한 교통 접근성과 신축에 가까운 건물 상태입니다. 주거지로서의 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이라는 특수성을 고려할 때, 이를 법적으로 명확히 해결할 수 있다면 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임차보증금 규모와 관련된 법적 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계