나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142399 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 비동 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142399 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경142399 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 82-22, 비동 2층203호 (개봉동,다원리치빌4차) | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 124,928,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142399 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142399 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 비동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 244,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.28㎡ (약 6.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2021.01.26

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개명초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 3필지가 일단의 가장형 완경사지로, 도시형생활주택 건축부지로 이용 중이며 건물은 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특히 본 건은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 매수인에게 인도될 시 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기해야 하는 조건이므로, 입찰 전 관련 임차인의 현황과 포기 조건에 대해 면밀히 확인하고 법률 전문가와 상담하시는 것이 필수적입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 개봉동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 다양한 다세대주택, 아파트, 단독주택이 밀집해 있습니다. 더불어 근린생활시설들이 혼재하고 있어 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 소규모 점포들이 위주인 지역으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 "서울개명초등학교"가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 위치해 있으며, 차량을 이용한 시내 접근성도 갖추고 있습니다. 건물은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 도시가스를 이용한 개별난방 방식이 적용되며 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이 조건은 추후 명도 과정이나 소유권 행사 시 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필요합니다. 또한, 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어 있어, 실제 거주하는 임차인이나 세입자가 있을 경우 그 상황에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 토지이용계획상 '교육환경보호구역' 및 '대공방어협조구역'에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 본건은 2021년에 건축된 신축 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태 면에서는 양호한 편입니다. 주변 주거 환경과 교통 편의성도 보통 이상으로 평가됩니다. 그러나 본 건의 경매 특수 조건인 '임차인의 대항력 포기 조건'은 상당한 주의를 요하는 부분이며, 이에 대한 면밀한 분석과 대비 없이는 투자에 신중을 기해야 합니다. 임대 관계의 불확실성 역시 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)로 깔끔한 내부 상태 및 현대적인 설비를 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 위치하고 있습니다.

성공적으로 권리 관계(특히 임차인 관련 조건)를 정리할 경우, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

서울개명초등학교 인근이라는 점은 가족 단위 세입자 유치에 긍정적인 요인입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 지도상에서 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 예상할 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계