나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144876 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144876 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경144876 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로35길 31, 제4층 제403호 (화곡동, 와이앤비) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 87,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경144876 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144876 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 869-35 와이앤비 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 11.70㎡ (약 3.54평)

토지 지분율: 1170

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물 지분율: 1659

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 서울 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 교통 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건축 구조는 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 마감입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 난방 설비와 승강기 설비가 완비되어 있습니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 동측으로 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 초등학교와 지하철역이 인접하여 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축물의 높이 제한은 있으나, 안정적인 주거 지역으로 평가됩니다. 또한, 공항, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리사항은 주의사항에 명시된 "임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 매각 후 임차인이 기존 임차권을 주장하며 매수인에게 대항할 수 없도록 하는 조건으로, 명도 관련 분쟁 소지를 줄일 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만 해당 조건의 정확한 법적 효력 및 이행 여부는 반드시 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

1.6. 상권분석

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 지하철역(까치산역)과 초등학교(신정초등학교)가 근접해 있어 유동인구가 있을 것이며, 이는 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

가장 큰 장점은 신정초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 좋다는 점입니다. 또한, 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의시설들이 있어 생활의 편리함도 높습니다.

1.8. 잠재적 리스크

주의사항에 언급된 임차인의 대항력 포기 조건은 법적 검토가 필요하며, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다. 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 및 '대공방어협조구역' 등은 일부 개발이나 건축에 제약을 줄 수 있습니다. '임대관계 미상'으로 인해 현재 임차 현황 및 명도 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, '상대보호구역' 관련 규제 사항도 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 우수한 교통 및 교육 환경을 갖춘 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 특히 까치산역과 신정초등학교가 근접해 있어 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 주의사항과 토지이용계획상의 제한사항 등을 면밀히 검토해야 하며, 이에 대한 충분한 법률적, 실무적 검토 후 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

우선, 임차인의 대항력 포기 조건이 매수인의 권리 확보에 긍정적으로 작용할 가능성이 높으므로, 이 부분을 명확히 확인한다면 명도 관련 리스크를 줄일 수 있습니다. 또한, 신정초등학교와 까치산역이라는 확실한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 다세대주택으로, 향후 지역 개발 계획이나 주거 수요 변화에 따른 가치 상승 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계