나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145985 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145985 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경145985
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로13나길 17, 제4층 제404호 (화곡동, 더누림)
• 감정가: 265,000,000원
• 최저가: 135,680,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경145985 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로13나길 17, 제4층 제404호 (화곡동, 더누림) | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 135,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경145985 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145985 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제404호

* 용도: 다세대주택 (구분건물)

* 감정가: 265,000,000원

* 토지 면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

* 토지 지분율: 1825.9999999999998 (참고: 실제 토지 사용 면적 기준)

* 건물 면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

* 건물 지분율: 2956 (참고: 실제 건물 면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 소유자/채무자: 사OO

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제404호

* 사용승인일: 2018년 9월 17일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 사OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

가장 중요한 사항으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 충족하는 경우에 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임대차보증금 반환 의무를 인수하지 않는 조건부 매각을 의미합니다. 따라서 매수인은 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서상 압류 및 주택임차권 등기가 확인되므로, 해당 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 주로 다세대 및 다가구 주택으로 구성된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근 화곡역 주변으로는 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 주거 생활에 필요한 서비스 접근성이 좋습니다. 다만, 역세권 인근의 주거지 특성상 상업시설이 집중된 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2018년 9월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 4층 404호 구분건물입니다. 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 중이며, 실제 내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. 주거 환경은 주변의 주택 밀집 지역으로서 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 주택도시보증공사(HUG) 보증 하에 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 불명확하여 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

본건은 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '대공방어협조구역'으로 지정되어 있으며, 이는 김포공항과 인접해 있음을 시사합니다. 이로 인해 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. 실제로 강서구는 김포국제공항과 인접하여 많은 주민이 항공기 소음으로 고통받고 있으며, 일부 지역은 소음 피해 지원 대상에 포함되지만, 피해 규모에 비해 지원이 부족하다는 지적이 있습니다. '제2종일반주거지역(7층 이하)', '수평표면구역', '상대보호구역', '과밀억제권역' 등 토지 이용 계획상 각종 제한 사항이 존재하므로 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 주요 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울남부지방법원에서 진행되는 본 경매 물건은 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 건물 내 주택으로, 기본적인 주거 여건은 양호한 편입니다. 그러나 임차인 관련 특별 조건과 공항 인접으로 인한 소음 가능성, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 특히 임차인 대항력 포기 조건의 이행 가능성과 그 법적 효력을 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 화곡역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

2. **신축 건물:** 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태 및 유지 보수가 용이할 수 있습니다.

3. **주거 수요:** 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

4. **개발 잠재력:** 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 공항 인접으로 인한 소음 문제를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계