나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146490 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146490 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경146490
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-19, 제3층 제303호 (화곡동, 시그니엘)
• 감정가: 343,000,000원
• 최저가: 175,616,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경146490 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-19, 제3층 제303호 (화곡동, 시그니엘) | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 175,616,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146490 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황으로는 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 화곡중앙시장 등 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제3층 제303호입니다.

사용승인일은 2021년 8월 31일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

외벽은 벽돌타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비는 갖추어진 것으로 추정됩니다.

1.4. 토지 현황 및 이용계획

토지는 2필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 다음과 같습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 상대보호구역 (강서 교육지원청 확인 필요)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 소규모주택정비 관리지역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.05 지정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 343,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

1.6. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

주의사항으로 "임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기함으로써, 매수인이 임차인의 권리를 승계하지 않음을 의미할 수 있습니다. 따라서 명도 관련 부담이 완화될 가능성이 있습니다.

소유자는 송OO이며, 채무자 역시 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 권리관계는 추가 확인이 필요하나, 상기 주의사항을 통해 권리 분석의 중요성을 알 수 있습니다.

1.7. 입지조건

서울월정초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

까치산역(2, 5호선)이 근거리에 있어 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

주변에 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.8. 상권분석

대상 물건은 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 서울월정초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설 역시 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 예상됩니다.

지하철역이 근거리에 있어 직장인 유동인구 확보에도 긍정적입니다.

최근 화곡동 일대에서 모아타운 지정 등 정비사업이 활발히 추진되고 있어 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

1.9. 생활정보

초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 기본적인 생활을 영위하는 데 부족함이 없을 것으로 보입니다.

단, "임대관계는 미상"이므로 현재 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획 및 제한상태:

- 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다. (단, 공항 중요시설물 보호지구는 폐지되는 추세이며, 고도 제한 완화 움직임도 있습니다.)

- 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차를 거치지 않은 거래는 무효가 될 수 있습니다. (지목 도로 한정, 2024.09.05 지정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09)

- 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있어, 학교 인근 업종 제한 등 관련 규제를 확인해야 합니다.

- 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 사업 진행 가능성이 있습니다.

2. 임차인 명도:

- "주의사항"에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 구체적인 임대차 계약 내용 및 임차인과의 협의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 건물 노후도:

- 2021년 8월 사용승인이므로 신축에 가깝지만, 향후 건물의 관리 상태 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 혐오시설:

- 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았으나, 광범위한 조사를 통해 안전한지 재확인이 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하여 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.12. 투자 포인트

1. 신축급 주거용 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수에 대한 부담이 적습니다.

2. 양호한 교통 및 교육 환경: 까치산역 이용이 편리하고 서울월정초등학교가 인근에 있어 실거주 가치가 높습니다.

3. 명도 용이성 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 부담이 완화될 수 있습니다.

4. 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

5. 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

추가 검토 사항:

- 소유자/채무자 정보, 등기부등본 상의 권리관계 상세 분석

- 임차인 현황 및 대항력 포기 조항 관련 상세 조항 검토

- 공항 관련 제한 사항 (수평표면구역, 중요시설물보호지구) 및 고도 제한 완화 가능성 조사

- 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 절차 확인

- 주변 시세 및 임대 시세 조사를 통한 투자 수익률 분석1.부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146490 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통 상황으로는 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 화곡중앙시장 등 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제3층 제303호입니다.

사용승인일은 2021년 8월 31일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

외벽은 벽돌타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

내부는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비는 갖추어진 것으로 추정됩니다.

1.4. 토지 현황 및 이용계획

토지는 2필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 다음과 같습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가축사육제한구역

- 수평표면구역(수평표면)

- 상대보호구역 (강서 교육지원청 확인 필요)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 소규모주택정비 관리지역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.05 지정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 343,000,000원

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

1.6. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

주의사항으로 "임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기함으로써, 매수인이 임차인의 권리를 승계하지 않음을 의미할 수 있습니다. 따라서 명도 관련 부담이 완화될 가능성이 있습니다.

소유자는 송OO이며, 채무자 역시 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 권리관계는 추가 확인이 필요하나, 상기 주의사항을 통해 권리 분석의 중요성을 알 수 있습니다.

1.7. 입지조건

서울월정초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

까치산역(2, 5호선)이 근거리에 있어 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

주변에 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.8. 상권분석

대상 물건은 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 서울월정초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설 역시 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 예상됩니다.

지하철역이 근거리에 있어 직장인 유동인구 확보에도 긍정적입니다.

최근 화곡동 일대에서 모아타운 지정 등 정비사업이 활발히 추진되고 있어 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

1.9. 생활정보

초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 기본적인 생활을 영위하는 데 부족함이 없을 것으로 보입니다.

단, "임대관계는 미상"이므로 현재 임대차 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획 및 제한상태:

- 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다. (단, 공항 중요시설물 보호지구는 폐지되는 추세이며, 고도 제한 완화 움직임도 있습니다.)

- 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차를 거치지 않은 거래는 무효가 될 수 있습니다. (지목 도로 한정, 2024.09.05 지정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09)

- 상대보호구역(교육환경보호구역)으로 지정되어 있어, 학교 인근 업종 제한 등 관련 규제를 확인해야 합니다.

- 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 사업 진행 가능성이 있습니다.

2. 임차인 명도:

- "주의사항"에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 구체적인 임대차 계약 내용 및 임차인과의 협의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 건물 노후도:

- 2021년 8월 사용승인이므로 신축에 가깝지만, 향후 건물의 관리 상태 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

4. 혐오시설:

- 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았으나, 광범위한 조사를 통해 안전한지 재확인이 필요합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역, 상대보호구역 등 다양한 토지이용 제한이 존재하여 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

임차인의 대항력 포기 조건은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.12. 투자 포인트

1. 신축급 주거용 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수에 대한 부담이 적습니다.

2. 양호한 교통 및 교육 환경: 까치산역 이용이 편리하고 서울월정초등학교가 인근에 있어 실거주 가치가 높습니다.

3. 명도 용이성 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 부담이 완화될 수 있습니다.

4. 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

5. 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

추가 검토 사항:

- 소유자/채무자 정보, 등기부등본 상의 권리관계 상세 분석

- 임차인 현황 및 대항력 포기 조항 관련 상세 조항 검토

- 공항 관련 제한 사항 (수평표면구역, 중요시설물보호지구) 및 고도 제한 완화 가능성 조사

- 토지거래허가구역 지정에 따른 거래 절차 확인

- 주변 시세 및 임대 시세 조사를 통한 투자 수익률 분석

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계