나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146322 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제4층 제403호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146322 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경146322 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 73, 제4층 제403호 (화곡동, 양지샤인빌) | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 119,296,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경146322 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146322 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 8.08㎡ (약 2.45평)

건물면적: 24.18㎡ (약 7.32평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OOOOO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

차량으로의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도보 거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 주민센터, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있으며, 상권이 발달되어 있습니다.

항공기 소음의 경우, 본건이 위치한 화곡동 일부 지역이 김포공항 소음영향권에 포함될 수 있으며, 이는 소음대책지역으로 지정될 경우 지원 사업 대상이 될 수 있습니다. 하지만 현재 소음 피해에 대한 구체적인 민원이나 심각한 수준의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OOOOO)입니다.

제시된 정보만으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지 명확히 파악하기 어려우나, 일반적으로 강제경매 물건의 경우 인수되는 선순위 권리가 없을 가능성이 높습니다. (추가적인 권리사항 확인이 필요합니다.)

가장 중요한 권리 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건이므로, 매수인은 임차인에 대한 부담을 덜 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 조건의 법적 효력 및 구체적인 내용은 계약 체결 전 반드시 법률 전문가와 상의해야 합니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황은 현장 확인 또는 별도 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔과 주택이 밀집한 주거 밀집 지역이면서도, 지하철 까치산역을 중심으로 상업 시설이 발달한 복합 상권입니다.

지하철 2호선과 5호선의 더블 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 발생하며, 주변 근린생활시설과의 연계를 통한 상권 활성화가 기대됩니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있으며, 특히 여성 소비자를 대상으로 한 업종의 강세가 나타납니다.

까치산역을 중심으로 형성된 상권은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 12층 오피스텔로, 본건은 그 중 4층에 위치합니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

주변에 화곡1동 주민센터, 각종 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

까치산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 공실의 위험이 있을 수 있습니다.

"임차인 대항력 포기조건"은 매수인의 부담을 줄여주지만, 이와 관련된 서류 및 법적 검토를 철저히 하여 법적 분쟁의 소지를 사전에 차단해야 합니다.

토지 이용 계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)' 등에 해당되어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

김포공항 인근 지역으로, 항공기 소음 피해가 발생할 수 있으며, 이는 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 해당 지역이 소음대책지역으로 지정될 경우 관련 지원이 가능할 수 있습니다.)

'과밀억제권역'에 해당하여 수도권정비계획법에 따른 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 상권이 발달된 지역에 소재합니다.

감정가 대비 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 특이사항 및 토지이용계획 상 제한 사항, 공항 소음 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

권리분석 상 매수인이 부담해야 할 큰 문제는 없어 보이나, 임차인과의 관계 및 명도 관련 이슈는 사전에 충분히 파악하고 대비해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

더블 역세권(2, 5호선 까치산역) 인근의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주변 지역의 개발 계획 및 수요 증가에 따른 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 적극적인 입찰을 고려해볼 만합니다.

주택도시보증공사와 관련된 임차인 조항을 명확히 이해하고 법적 검토를 거친다면, 권리관계 정리에 유리한 조건으로 매수할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계