나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148083 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148083 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경148083 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로 175, 제3층 제303호 (화곡동, 까사지오) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 146,432,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경148083 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148083 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제303호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2019년 12월 31일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 286,000,000원

토지 지분율: 2135 (제공된 정보 기준)

건물 지분율: 2986 (제공된 정보 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.86㎡ (약 9.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

본 물건은 다세대주택의 특정 호실에 대한 면적 정보이며, 건물 면적은 해당 호실의 전용면적으로 간주될 수 있습니다. 별도의 공급 면적(분양 면적) 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

건축된 지 약 5년 정도로 비교적 신축에 속하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 본건은 제3층 제303호입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 일부 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 이용 및 주변 환경

토지는 2필지(1115-34번지 및 1115-38번지)로 구성된 일단의 세장형 필지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로는 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 공항 관련 지구 및 기타 제한 사항이 있으나, 일상적인 거주 및 상업 활동에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자는 (OOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서 상, 2024년 02월 28일자로 김유정 씨 명의의 주택임차권(임차보증금 269,000,000원)이 설정되어 있습니다.

본 건의 특이사항으로 "임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 명도를 진행함에 있어 매수인에게 협조할 것을 조건으로 하는 것으로, 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 낮추는 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 효력에 대해서는 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 지역 중 하나입니다.

"강서구청"이 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 분포하고 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

또한, 대중교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.9. 생활정보

인근에 강서구청이 있어 각종 행정 서비스 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있으며, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 규제가 있을 수 있습니다. (교육지원청 확인 필요)

의료 시설로는 병원 및 의원들이 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

교통 상황은 지하철 역과의 직접적인 연결은 명시되지 않았으나, 버스 노선이 다양하게 운행되고 있어 대중교통 이용은 수월한 편입니다.

강서한강공원, 서울식물원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 명도 관련: 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 명도가 용이할 것으로 예상되나, 조건부 합의의 효력 및 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

2. 임차보증금: 임차인의 보증금이 269,000,000원으로, 감정가 대비 상당한 비중을 차지합니다. 만약 임차인이 대항력을 포기하지 않거나, 배당을 받지 못할 경우 잔여 채무의 인수 여부를 확인해야 합니다. (본건의 경우, 임차권 설정일과 경매 진행 시점을 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 명확한 확인 필요)

3. 토지이용계획: 공항 관련 지구, 원추표면구역, 대공방어 협조구역 등 항공기 운항 및 군사 관련 제한 사항이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간(2024.09.10 - 2029.09.09) 내에 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 핵심 지역에 위치한 신축 다세대주택으로, 강서구청 등 행정기관 접근성이 우수하며 주거 편의시설 및 교통망이 양호합니다.

비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 좋을 것으로 기대되며, 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 명도 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.

다만, 임차보증금 규모와 토지이용계획상의 각종 규제 사항들을 면밀히 검토해야 하며, 명도 관련 조건의 실질적인 효력 확인이 중요합니다.

1.12. 투자 포인트

1. 입지: 강서구청 인근의 편리한 행정 및 생활 인프라.

2. 신축: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능.

3. 교통: 차량 접근 용이, 다수 버스 노선 이용 가능.

4. 명도 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 명도 리스크 완화 기대.

5. 잠재가치: 강서구 일대의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계