나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경407 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 798-17 마곡역한일노벨리아타워 제2층 제214호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경407 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 798-17 마곡역한일노벨리아타워 제2층 제214호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경407
• 주소: 서울특별시 강서구 마곡동 798-17 마곡역한일노벨리아타워 제2층 제214호
• 감정가: 465,000,000원
• 최저가: 238,080,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매3계 2025타경407 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-17 마곡역한일노벨리아타워 제2층 제214호 | 감정가: 465,000,000원 | 최저가: 238,080,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2025타경407 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경407 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-17 마곡역한일노벨리아타워 제2층 제214호

용도: 근린생활시설

감정가: 465,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 "마곡역" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 각종 상업시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 교통 환경이 매우 양호한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지하 5층, 지상 9층 건물 중 제2층 제214호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 06월 29일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

내부는 공부상 근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 조사일 현재 제213호와 함께 모두 공실 상태입니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형으로, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

건물의 남서측으로는 마곡중앙1로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 소유자이자 채무자인 이OO의 재산에 대해 채권자 주OOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

가장 큰 주의사항이자 특이사항으로 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 등기사항전부증명서상 대지권 등기가 되어 있지 않은 부동산(구분 건물)으로, 추후 정상적인 토지 및 건물 이전이 전제로 감정평가되었습니다.

따라서 건물 부분만 매각 이전 시에는 감정평가 명세표상의 건물 가격을 적용해야 합니다. 이 부분은 향후 소유권 이전이나 거래 시 법률적 검토가 필수적입니다.

1.5. 상권분석

마곡역은 서울 서남권의 주요 업무지구 및 신흥 상업지역으로 급부상하고 있는 마곡지구의 핵심 상권에 속합니다.

주변에 LG사이언스파크, 코오롱, 롯데 등 대기업 R&D 센터가 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부하며, 다수의 오피스텔과 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

대상 물건이 위치한 마곡역한일노벨리아타워는 마곡역 초역세권에 위치하여 유동인구가 많고 접근성이 우수합니다.

근린생활시설 용도로, 주변 상업시설과 함께 지역 주민 및 직장인들을 대상으로 한 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

다만, 현재 동일 건물 내 2개 호수가 공실 상태라는 점은 임대 시장의 경쟁 심화 또는 특정 물건의 임대 조건 등 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 마곡지구 내에는 홈플러스, 마곡나루역 인근 상업시설, 대형 병원(이대서울병원 등), 공원(서울식물원 등) 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육: 인근에 공항고등학교, 마곡중학교 등 교육 시설이 있으며, 대학 및 연구기관도 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 소유권 이전 과정에서 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 추후 매각 시에도 이로 인한 제약이 있을 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법률적 해결 방안 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.

공실 위험: 현재 2개 호수가 공실이라는 점은 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다. 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 관련 법규의 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

마곡역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

특히 대지권 미등기 문제를 법률적으로 명확히 해결할 수 있는지, 해결 시 예상되는 비용은 어느 정도인지, 그리고 공실 해소를 위한 현실적인 임대 전략 수립이 가능하다면 충분히 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

마곡지구의 성장 잠재력: 서울 서남권의 신성장 동력인 마곡지구의 핵심 입지에 있어 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

초역세권 상업시설: 지하철역 바로 앞에 위치하여 높은 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

경매를 통한 시세 차익: 권리상의 문제(대지권 미등기)로 인해 일반 매매가보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 문제 해결 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 개발 및 가치 상승: 마곡지구의 지속적인 개발 계획과 함께 상업시설 및 오피스텔의 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계