나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [4] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호 지식산업센터 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [4] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경414 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 124,928,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 서울남부지방법원 2025타경414 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경414 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호

용도: 지식산업센터

감정가: 244,000,000원

토지면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

토지 지분율: 1013.0000000000001 (건물 내 토지 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물 지분율: 3990 (건물 내 지분 비율)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정평가요약

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트형 공장 및 업무시설이 밀집한 공업지대로서 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 및 버스정류장 등 교통 여건도 보통입니다.

건축물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지상 15층, 지하 4층 건물 내 제9층 제914호이며, 2021년 9월 9일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 강화유리 마감 등, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다. 본 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 본건 남서측으로 왕복 5차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 수도권정비계획법, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 등의 다양한 규제를 받습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 건이 소재한 서울 금천구 가산동 일대는 G밸리(구로·가산디지털단지)로 대표되는 서울 서남권의 핵심 산업 클러스터입니다. 지하철 1호선 독산역과 1·7호선 가산디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 서부간선도로 지하화 공사(2021년 완공 목표)로 인해 교통 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

주변에 아파트형 공장, 오피스 빌딩, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 직장인 수요를 확보하고 있습니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

현재까지 검색된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 시시각각 변하는 도시 계획에 따라 달라질 수 있으므로, 추후 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 권리분석

주의사항으로 '토지 별도등기 있음'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 일반적으로 집합건물(아파트, 상가 등)의 토지와 건물이 일체로 거래되는 것과 달리, 건물과는 별개로 토지에 설정된 등기(예: 근저당, 가압류 등)가 남아있음을 의미합니다.

이러한 '토지 별도등기'는 낙찰자가 해당 토지상의 권리를 인수하거나 추가 비용을 부담해야 하는 위험을 내포할 수 있습니다. 다만, 경매 절차상 특별매각조건으로 명시되지 않았다면, 토지에 설정된 권리(예: 근저당, 가압류)는 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다. 하지만, 권리의 성격(예: 지상권 등)이나 채권자의 배당 신고 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 반드시 법원의 매각물건명세서와 현황조사서를 상세히 검토해야 합니다.

본 건의 경우, 채권자는 '주OOOOOOOO'이며, 소유자이자 채무자는 '권OO'입니다. 임대차 관계는 미상으로, 이 부분은 별도의 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 가산동(G밸리)은 서울 서남권의 대표적인 지식산업센터 밀집 지역으로, 약 1만 4천여 개 기업과 14만 8천여 명의 종사자가 상주하고 있습니다. 이는 해당 건물 내 근린생활시설 및 지식산업센터에 대한 강력한 배후 수요를 제공합니다.

특히, G밸리 상권은 20~40대 직장인을 중심으로 점심시간의 외식 수요가 꾸준하며, 가성비 좋은 식당이나 간편한 포장/배달 서비스에 대한 선호도가 높습니다.

과거에는 저녁 시간 이후 유동인구가 줄어든다는 지적도 있었으나, 지속적인 개발과 함께 상권이 안정화되고 있으며, 역세권 상가 등 입지가 좋은 곳은 높은 경쟁력을 유지하고 있습니다.

본 건은 지식산업센터 내 근린생활시설로, 주변 오피스 밀집 지역의 직장인들을 대상으로 한 업종(식음료, 편의점, 소규모 사무실 등)에 적합할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 지하철 1호선 독산역 및 1·7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 아울렛 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 생활 환경이 우수합니다. 또한, 공원 및 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

다양한 편의시설과 함께 관공서, 병원 등 생활 필수 시설들도 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '토지 별도등기 있음' 사항입니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나, 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 매각물건명세서상의 특별매각조건 확인 및 토지 등기부상의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

또한, '임대 관계 미상'이라는 점도 리스크 요인입니다. 현재 공실이거나 임대 중일 수 있으며, 임차인이 있을 경우 명도 절차 및 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

지식산업센터 내 상가/사무실의 경우, 특정 산업군의 경기 변동이나 공실률 증가에 따른 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다. 최근 G밸리 상권의 어려움이 언급되는 기사도 있으므로, 시장 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 산업단지인 G밸리에 위치하여 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 '토지 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 임대차 관계 확인 또한 필수적입니다.

이러한 권리 분석 및 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **최고의 입지**: G밸리라는 대한민국 대표 지식산업단지에 위치하여 풍부한 직장인 수요를 확보할 수 있습니다.

2. **교통 편의성**: 독산역, 가산디지털단지역 등 더블 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. **상업시설 수요**: 지식산업센터 내 근린생활시설로, 상주 인구 및 유동인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

4. **개발 잠재력**: 서부간선도로 지하화 등 주변 지역 개발 호재를 통한 가치 상승 기대가 있습니다.

5. **시세 대비 가격**: '토지 별도등기' 등의 권리 문제로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 분석 후 입찰 권장)

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계