나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [4] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1ㆍ7호선:가산디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층 지하4층건 내 제9층 제911호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2021.09.09)
- 외벽: 강화유리 마감 등,
- 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

이용상태

공히, 근린생활시설(기호(1): (주)지엠아이 / 기호(2~4): 삼우씨엠건축사사무소)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지및개발에관한법률>,산업시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 개요

사건 번호: 서울남부지방법원 2025타경414 (4)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제914호

건물 용도: 지식산업센터 (근린생활시설로 이용 중)

감정가: 244,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 면적 및 건물 정보

토지 면적: 10.13㎡ (약 3.07평)

토지 지분: 10.13㎡ (약 3.07평)

건물 면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물 지분: 39.9㎡ (약 12.07평)

건물 사용 승인일: 2021년 09월 09일

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

2. 입지조건

* 위치 및 교통 여건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 북동측으로는 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 환경 및 도로 상태

인근 지역은 아파트형 공장 및 업무 시설이 밀집한 공업지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

본 건 남서측으로는 왕복 5차선의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형으로, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약

본 건은 공동 담보 및 별도 등기 사항이 존재합니다.

말소기준 권리는 2022년 2월 24일 접수된 국민은행 근저당(채권 최고액 780,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 경매는 채권자 주 *의 신청으로 진행 중입니다.

* 인수되는 권리 명세

주의사항으로 토지 별도 등기가 있습니다. 물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 대지권의 목적인 토지 을구 18번 구분지상권 설정 등기(2021년 8월 19일 접수)가 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사DL건설

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

위 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 산업 특성

본 건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지의 핵심 지역으로, IT, 제조업, 지식산업센터 등이 밀집한 대표적인 업무 및 산업 단지입니다.

* 주변 상업 및 업무 시설

주변에 다수의 지식산업센터 및 오피스 빌딩이 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다. 다만, 본 물건 자체의 이용 현황이 근린생활시설이므로, 해당 업종에 맞는 수요를 고려해야 합니다.

주변을 조사한 결과, 심각한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 설비 및 편의 시설

본 건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 시스템 중앙 난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

가산디지털단지 내에 위치하여 은행, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 권리 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 이는 토지 사용에 대한 제약으로 작용할 수 있으며, 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 권리 내용을 파악하고 신중한 검토가 필요합니다.

* 기타 확인 사항

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 비록 현재 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 준공된 지 얼마 되지 않은 현대적인 지식산업센터 건물 내 호실로, 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 관련 산업 시설이 밀집해 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 그러나 토지 별도 등기인 구분지상권의 인수 의무는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이므로, 이에 대한 명확한 이해와 추가적인 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 서울디지털국가산업단지 내 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 상업 시설 이용 가능: 근린생활시설로 이용 중이거나 이용 가능한 점은 다양한 사업 운영에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권의 가치 하락 요인과 명도 비용, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우며, 반드시 인수되는 구분지상권의 부담 가치 및 상세 권리 분석을 바탕으로 전문가와 상담하여 결정하시기를 권장합니다. 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.