나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제912호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1ㆍ7호선:가산디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층 지하4층건 내 제9층 제911호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2021.09.09)
- 외벽: 강화유리 마감 등,
- 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

이용상태

공히, 근린생활시설(기호(1): (주)지엠아이 / 기호(2~4): 삼우씨엠건축사사무소)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지및개발에관한법률>,산업시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경414 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제912호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 9.77㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 토지 별도등기 있음

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 「독산역」 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 아파트형 공장 및 업무시설이 밀집한 공업지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북동측 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 「가산디지털단지역」이 소재합니다. 또한, 다양한 간선 및 지선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

남서측으로 왕복 5차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 1류(폭 20m~25m)(2021-10-28), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 적용되고 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕의 지상 15층, 지하 4층 규모이며, 본 건은 해당 건물 내 제9층 제912호입니다. 건물 사용승인일은 2021년 9월 9일입니다.

* 외벽 및 내벽 마감

외벽은 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 모르타르 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

현재 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 구비되어 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부상 내용과의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 권리분석

* 경매 진행 정보

본 건은 서울남부지방법원의 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사디엘건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (미상)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부 현황

* 토지 소유권 이전 (최신물산주식회사서울, 1984-04-07)

* 토지 소유권 이전 (주식회사이테크건설, 2018-12-10)

* 토지 구분지상권 설정 (금천구, 2021-08-19 접수, 말소 예정이나 매수인이 인수)

* 집합건물 등기부 현황

* 건물 소유권 보존 (에스지씨이테크건설주식회사, 2021-09-24)

* 건물 소유권 이전 (권순우, 2022-02-24)

* 건물 근저당권 (국민은행, 2022-02-24, 말소기준권리, 채권액 780,000,000원)

* 건물 임의경매 개시결정 (국민은행, 2025-03-04, 채권액 665,807,345원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

토지 등기부 을구 18번의 구분지상권 설정 등기(2021.08.19. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 토지에 대한 사용 권한에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 0원

집합건물 등기부채권 총액: 780,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.4. 상권 분석

* 입지 및 경쟁 환경

본 건이 위치한 서울 금천구 가산동 일대는 G밸리(구로디지털단지, 가산디지털단지)로 대표되는 수도권 최대의 지식산업센터 밀집 지역입니다. 수많은 IT, 제조업, 서비스업 기업들이 입주해 있으며, 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

* 인근 주요 시설

인근에는 지하철 1호선 독산역과 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 있어 교통이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 규모의 업무시설, 상업시설, 금융기관, 병원, 외식업체 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동 및 직원들의 편의를 지원합니다.

* 잠재적 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 건 물건지 인근에서 주거 및 상업 활동에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 첨단 산업 및 업무 지구로서의 기능에 집중되어 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 직주근접 환경

지식산업센터의 특성상, 근무자의 편의를 위한 다양한 시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다. 식당, 카페, 은행, 쇼핑몰 등이 가까이 있어 업무 효율성을 높이고 편리한 생활을 지원합니다.

* 편의시설

건물 내 또는 도보 거리 내에 편의점, 은행 ATM, 다양한 종류의 식당 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수

토지 등기부상 구분지상권(2021.08.19. 접수)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지의 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있는 중요한 부분으로, 해당 구분지상권의 설정 내용과 범위를 정확히 파악하고 그에 따른 제약을 인지해야 합니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대하여 다른 부동산도 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 해당 물건만의 개별적인 경매 가치나 낙찰 가격이 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

* 신축 건물 특성

사용승인일이 2021년 9월 9일로 비교적 신축 건물에 해당하지만, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 상존합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울특별시 금천구 가산동 소재 지밸리더리브스마트타워 제9층 제912호는 G밸리라는 대한민국 대표적인 지식산업단지 내에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 2021년 준공된 신축급 건물로 외관 및 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 등기부상 구분지상권 인수라는 명확한 리스크 요인이 존재하며, 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로, 해당 권리의 상세 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 시 복합적인 요인이 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대한민국 최대 지식산업단지 내 핵심 입지 (G밸리)

* 도보 거리 내 지하철역 위치 (독산역, 가산디지털단지역)

* 2021년 신축급 건물로 현대적인 시설 이용 가능

* 업무 시설 밀집 지역으로 활발한 임대 수요 기대

1.9. 예상 입찰가

본건은 2026년 8월 5일 감정평가액 235,000,000원으로 평가되었습니다. 임차인 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 토지 구분지상권 인수라는 중대한 권리 인수 부담이 존재하므로, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 감정가: 235,000,000원

* 일반적 입찰가 범위 (참고용): 약 164,500,000원 ~ 211,500,000원

* 본 건의 예상 입찰가 결정 시, 인수하는 구분지상권의 가치 하락분을 반드시 반영하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.