나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경414 [3] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제9층 제913호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철역(1ㆍ7호선:가산디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상15층 지하4층건 내 제9층 제911호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2021.09.09)
- 외벽: 강화유리 마감 등,
- 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

이용상태

공히, 근린생활시설(기호(1): (주)지엠아이 / 기호(2~4): 삼우씨엠건축사사무소)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 시스템 중앙난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지및개발에관한법률>,산업시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경414 (3)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리 더리브 스마트타워 제9층 제913호

* 건물명: 지밸리 더리브 스마트타워

* 용도: 지식산업센터 (산업시설, 지원시설)

* 준공일: 2021년 09월 09일

* 감정가: 244,000,000원

* 토지 면적: 10.13㎡ (약 3.06평)

* 건물 면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 (신축 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 34)에 소재하며, 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근은 아파트형 공장 및 업무 시설이 밀집한 공업지대로, 주위 환경은 양호합니다. G밸리 핵심 지역에 포함되어 산업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이합니다. 북동측 근거리에 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 다수의 간선, 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 설정된 구분지상권(2021.08.19. 접수)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 인수 사항이므로 반드시 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

* 말소 기준 권리: 집합건물 등기부 을구 1번 근저당권(국민은행, 2022.02.24. 접수, 780,000,000원)이 말소 기준 권리입니다. 이보다 선순위 권리나 동순위 권리가 없으므로, 본 경매로 인해 매각으로 소멸될 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사디엘건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원. 현재 파악된 임차인에 대해 인수해야 할 보증금이나 차임은 없습니다.

* 특이사항: 공동담보, 별도등기(구분지상권)가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 서울 서남부 지역의 대표적인 IT 및 산업단지인 G밸리 중심부에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 본 물건이 속한 G밸리에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 소규모 공장 등이 밀집해 있으며, 다양한 지원시설(상가, 식당, 은행, 편의점 등)이 발달해 있어 비즈니스 활동에 매우 유리한 환경을 제공합니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에서 일반적으로 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 도보 약 10분 내외, 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보 약 15분 내외로 이용할 수 있습니다. 또한, 다수의 시내 및 광역 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근 상가에 은행, 다양한 종류의 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타: 대규모 병원은 차량 이동이 필요하나, 인근에 병의원 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 본 물건의 토지에는 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 건물 소유주가 토지를 사용함에 있어 법적 제약을 야기할 수 있는 중대한 사항입니다. 인수 후 건물 이용 및 활용에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계는 미상이라고 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력 및 보증금이 없으나, 다른 미신고 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과나 채무 관계에 따라 예상치 못한 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 G밸리 핵심 지역에 위치한 지식산업센터로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이며 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

가장 큰 특징은 토지 상에 설정된 구분지상권으로, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리이므로 투자 결정 시 해당 권리의 구체적인 내용과 건물 이용에 미치는 영향을 반드시 심층적으로 분석해야 합니다.

또한, 인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* G밸리의 지속적인 산업 발전 및 임대 수요: 수도권의 주요 산업단지 중 하나로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 관리 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 뛰어난 교통망: 지하철역 및 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 직원들의 출퇴근 및 물류 이동이 매우 용이합니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 절차 간소화 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 244,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 본 건의 권리 분석 결과, 그리고 특히 토지 구분지상권 인수라는 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 구분지상권이라는 명확한 권리 상 제약이 존재하므로, 이를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.