나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501763 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 ""계룡스파텔"" 북측 인근에 위치하는 ""라온팰리스"" 제1동 제2층 제203호외 1개호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상12층건 내 제2층 제203호외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.10.25)
외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[203호]: 근린생활시설[제로바이러스(주)]로 이용중임.
기호(2)[204호]: 근린생활시설[시크릿헤어: 영업중단된 상태로 탐문조사됨]로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

1. 1.

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501763 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 2층204호

신주소: 대전광역시 유성구 문화원로 117 (봉명동)

용도: 근린상가

감정가: 401,000,000원

토지면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물면적: 101.60㎡ (약 30.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 1.

건물정보

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 10월 25일

지하층: 2개 층

지상층: 12개 층

1. 2.

입지조건

1.2. 1.

위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, 주변에는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.

도로상태

물건지 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4.

주변시설 (검색 결과 기반)

본 물건이 소재한 대전광역시 유성구 문화원로 117 일대는 유성온천역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 다양한 편의시설(은행, 병원, 식당, 카페 등)과 관공서가 인접해 있어 생활 및 상업 활동이 활발합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 직접적인 인근에 없는 것으로 확인됩니다.

1. 3.

권리분석

1.3. 1.

현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중OOOOOOOO입니다.

1.3. 2.

말소기준권리

등기부등본상 을1번 근저당권(중앙로신용협동조합, 2021-04-29)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑6: 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사단비산업개발, 2021-04-29)

* 을1: 근저당권 (중앙로신용협동조합, 2021-04-29, 1,375,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (김연호, 2022-05-25, 170,000,000원) - 말소

* 을13: 근저당권 (정석모, 2024-03-12, 134,000,000원) - 말소

* 갑11: 임의경매 (중앙로신용협동조합, 2025-02-13, 509,927,844원) - 말소

총 등기부채권 금액은 1,679,000,000원입니다.

1.3. 3.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 인수되는 권리가 있는지 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 4.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 물건명세서 및 현황조사를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다. (본 건의 경우, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요: '로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

1. 4.

상권분석

1.4. 1.

업종 및 이용현황

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서 요약에 따르면 다음과 같습니다.

* 203호: 근린생활시설 [제로바이러스(주)] (영업 중)

* 204호: 근린생활시설 [시크릿헤어] (영업 중단된 상태로 탐문 조사됨)

현재 한 개 호실은 영업 중이나, 다른 한 개 호실은 영업이 중단된 상태로 공실 가능성이 있습니다.

1.4. 2.

상권 특성

해당 지역은 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼합된 복합 상권으로, 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다. 특히 유성온천역과 인접하여 유동 인구가 있는 지역입니다.

1. 5.

생활정보

1.5. 1.

주변 시설

다양한 편의시설, 금융기관, 식당, 카페 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2.

교통망

주요 도로와 인접해 있고 버스 정류장이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

1. 6.

잠재적 리스크

1.6. 1.

임대 관계 미확인

임차인 현황에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있는지, 또는 임차인의 보증금/차임 등에 대한 정보가 명확하지 않아 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 미상인 임대차 관계는 반드시 주의 깊게 확인해야 합니다.

1.6. 2.

공실 및 영업 중단

204호의 경우 '영업중단된 상태'로 탐문 조사되어, 해당 호실의 공실 리스크 또는 상권의 수익성 문제 가능성을 시사합니다.

1.6. 3.

공동담보 물건

공동담보로 묶여 있다는 점은 해당 물건의 채무 부담이 크거나, 관련 물건 중 하나에 문제가 발생할 경우 연쇄적인 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

1. 7.

종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 204호의 영업 중단 상태와 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 문제에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1. 8.

투자 포인트

* 대전 유성구의 핵심 지역에 위치한 근린상가 물건.

* 건물 사용 승인 연도가 비교적 최신(2019년)으로 건물 노후도가 적음.

* 주변 지역의 풍부한 유동인구 및 배후 수요(주택, 오피스텔)를 활용한 상권 잠재력.

* 영업 중인 203호의 임대 수익과 공실 가능성이 있는 204호의 정상화 시점에서의 시너지 효과 기대.

1. 9.

예상 입찰가

감정가 401,000,000원을 기준으로, 본 물건의 입지, 현재 이용 상태(204호 영업 중단), 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이지만, 명확한 임대차 관계 확인 및 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현 단계에서는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하되, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.