나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경177 [2] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 17-2 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경177 [2] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 17-2 답 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경177 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 17-2 | 감정가: 144,320,000원 | 최저가: 34,651,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경177 (2)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 17-2

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 144,320,000원

토지면적: 1,640.00㎡ (약 496.1평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 농지 취득 시 필수 제출. 미제출 시 보증금 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

법정지상권: 성립 여지 있음. 토지만 매각 대상이며, 토지 위에 존재하는 건물 등에 대한 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 함.

제시외 건물 매각 제외: 감정평가서상 제시외 건물 (ㄹ, 6.00㎡)은 매각 대상에서 제외됨. 낙찰자가 추후 철거나 부당이득 반환 청구 등의 법적 조치를 취해야 할 수 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리에 소재한 농지(답)입니다.

예산읍 중심지 및 주거지역과 멀지 않은 곳에 위치하며, 일반적인 농촌 지역의 특성을 가집니다. 주변은 유사한 농경지(답, 전)가 주를 이루며, 일부 마을 및 근린생활시설이 혼재되어 있을 것으로 추정됩니다.

2.2. 교통 상황

예산읍 소재지에 인접해 있어 주요 도로 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

예산역, 예산터미널 등 주요 교통 시설 및 예산군청 등 행정시설까지의 접근성이 비교적 용이하여, 농업용 토지로서의 가치와 함께 장기적으로는 개발 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

2.3. 생활 편의 시설 접근성

주교리는 예산읍 생활권에 속하므로, 차량을 이용할 경우 읍내의 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 신축 아파트 등 주거 시설도 주교리 인근에 위치하고 있어 생활 인프라 이용이 가능합니다.

2.4. 잠재적 리스크 (환경적 요인)

주요 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 농지 특성상 주변에 축사나 발효액비 제조 시설 등 농업 관련 시설이 존재할 경우 소음, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 이는 농지 관리 및 향후 개발 시 제약 요소가 될 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 권리 분석 (농지취득자격증명)

본 물건은 농지(답)이므로 낙찰자는 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 이는 농지 취득에 대한 명확한 계획과 자격 요건을 갖춘 실수요자에게 유리하게 작용할 수 있는 부분입니다. 사전에 농업경영계획서 등을 준비하여 농취증 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

토지 매각이며, '법정지상권' 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 토지 위에 건물이 있다면, 이 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 가능성이 있습니다.

또한, 제시외 건물 (ㄹ, 6.00㎡)은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자를 상대로 법정지상권 불성립 주장, 철거 소송 및 토지 사용료(부당이득금) 청구 등의 법적 절차가 필요함을 의미합니다. 법적 분쟁 가능성을 염두에 두고 입찰해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

농지 실수요자에게 적합: 농취증 요건으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

토지 면적의 우수성: 1,640.00㎡ (약 496.1평)의 적정 면적으로, 향후 농업 경영 또는 소규모 개발 투자에 용이한 규모입니다.

예산읍 인접성: 읍 중심부와 가까워 장기적으로는 도시 계획 변경이나 용도 전환 시 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 예산읍 생활권에 인접한 답으로서, 농지 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

다만, '농취증 제출 의무'와 '법정지상권 성립 여지 및 제시외 건물'이라는 두 가지 명확한 리스크가 존재합니다. 특히 법정지상권 및 제시외 건물 문제 해결에 따른 시간 및 비용을 입찰가 산정 시 충분히 반영해야 합니다. 권리 분석 전문가의 조언을 받아 위험 요소를 최소화하고, 농취증 발급 가능 여부를 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 현명합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계