나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501937 [2] 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 지하1층알비117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 ""대화동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재한 공업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 12층 건물(2022년 11월 15일 사용승인) 내 지하1층 알비115호 등 3개호로서
외벽 : 판넬, 강화유리 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 강화유리문, 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1(알비115호)과 기호2(알비116호)는 알비114호와 병합하여 음식점(부대찌게), 기호3(알비117호)은 인접호수와 병합하여 음식점(짬뽕관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사되어 있는 바, 확인 및 주의 하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형이며, 공장(지식산업센터) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 도로변에서 건물내로 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역(2021-06-11), 지구단위계획구역(대전산업단지 재생사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-17)(중로1-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-17)(중로3-39)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2016-08-17)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지(2016-08-17)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(대전산업단지 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

인접호수와 병합하여 음식점(짬뽕관)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경501937 (2)

소재지: 대전광역시 대덕구 대화동 611 가온비즈타워 지하1층 알비117호

용도: 근린상가

건물명: 가온비즈타워

구분건물: 지하 1층, 알비117호

1.2. 면적 및 가격

감정가: 665,000,000원

토지면적: 17.42㎡ (약 5.27평)

토지 지분: 17.42㎡ (약 5.27평)

건물면적: 57.24㎡ (약 17.32평)

건물 지분: 57.24㎡ (약 17.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 인접호수와 병합하여 음식점(짬뽕관)으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 대덕구 대화동 소재 "대화동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장과 근린생활시설 등이 혼재된 공업지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측 도로변을 통해 건물 내로 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건은 도시지역, 일반공업지역이며, 지구단위계획구역(대전산업단지 재생사업지구)에 속해 있습니다. 또한 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 일반산업단지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 2023년 3월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

소멸 예정 권리: 소유권이전 1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1), 근저당권(을2), 근저당권(을3), 압류(갑3), 임의경매(갑4)

3.2. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인으로 주식회사다담파트너스가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고, 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자 정보가 없으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 총 채권액

등기부상 채권 총액은 2,687,200,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 건물인 가온비즈타워는 철근콘크리트 구조로, 2022년 11월 15일에 사용 승인되었습니다. 총 12층 규모이며, 본 건은 지하 1층에 위치합니다. 주요 용도는 공장(지식산업센터)이며, 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

4.2. 현재 이용 상태

본 건(알비117호)은 인접한 호수와 병합하여 현재 음식점(짬뽕관)으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권 특성

주변은 공업지대와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 산업 활동과 관련된 배후 수요 및 유동인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건에서 약 500m 거리에 대화동행정복지센터가 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

현재까지 제공된 정보 및 일반적인 공업지대 특성을 고려할 때, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공업지대 특성상 소음이나 분진 등 환경적인 요인은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인접 호수 병합 이용

본 건은 인접 호수와 병합하여 음식점으로 이용 중입니다. 이는 매각 이후 원상 복구가 필요하거나, 임대 시에도 병합 이용 여부에 대한 세입자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건은 담보 설정 구조가 복잡하거나, 채권 변제 과정에서 예측하지 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에서 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 확인되어 인수되는 임차보증금은 없습니다. 그러나 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대전광역시 대덕구 대화동에 위치한 가온비즈타워 내 지하 1층 근린상가입니다. 2022년 11월에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 현재 인접 호수와 병합하여 음식점으로 활발히 이용 중에 있습니다. 공업지대 내에 위치하여 관련 산업 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 권리관계는 명확하며 별도의 인수되는 권리나 보증금이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 11월 사용승인)로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 대전산업단지 재생사업지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 음식점으로 활발히 운영 중이어서 즉시 수익 창출이 가능하며, 추가 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하며, 인수되는 권리가 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 665,000,000원이며, 현재 인수되는 보증금은 0원입니다. 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성 및 본 건의 현재 이용 상태(음식점) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 현재 활발하게 이용되고 있는 점과 신축급 건물임을 감안하여 감정가 수준 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.