나이스옥션 법원경매 서산 2023타경59351 [2] 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산275-6 임야 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경59351 [2] 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산275-6 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매2계 2023타경59351 | 소재지: 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산275-6 | 감정가: 561,510,000원 | 최저가: 275,139,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2023타경59351 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2023타경59351 (2)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산275-6

용도: 임야

감정가: 561,510,000원

토지면적: 21,063.00㎡ (약 6,371.8평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OOOOOOOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리 소재 "운산5리마을회관" 남서측 및 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 자연림 및 농경지가 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지는 전반적으로 완경사지의 형태를 띠고 있으며, 기호(1)은 부정형, 기호(2,4-6)은 사다리형, 기호(3)은 삼각형 형태입니다.

인접 도로 상태는 기호(1) 및 기호(4-6)은 맹지이며, 기호(2,3)은 동측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 법적 절차에 따라 매각되는 토지입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 목록 4번과 5번의 경우 을구 순위 15번 구분지상권설정등기(각 2023.3.13. 접수)가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 해당 토지 위에 설정된 구분지상권의 내용(지하 또는 지상의 일정 구역 사용권)을 매수인이 그대로 승계해야 함을 의미합니다.

또한, 일괄매각으로 진행되는 목록 2, 3, 4, 5, 6번 토지에 대한 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다. 목록 2, 3번은 현황 일부 도로로 이용 중이며, 목록 4, 5번은 일부 선하지로 평가에 반영되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서산시 대산읍 운산리의 전형적인 농림지역에 위치한 임야로서, 주변 환경은 자연림과 농경지가 주를 이룹니다.

현황 자연림 상태이며, 이는 상업적 또는 주거적 상권이 형성되어 있지 않음을 의미합니다.

인근 마을회관이 소재하나, 이는 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설일 뿐, 활발한 상권과는 거리가 있습니다.

토지 자체의 개발 잠재력보다는 자연환경 보전 또는 특정 용도(농림업, 임업 등)에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 자세한 정보는 제공되지 않았으나, 소재지가 농림지역의 임야임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 서산시 또는 대산읍 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있다는 점은 기본적인 교통 연결성을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 목록 1번, 4번, 5번, 6번 토지는 맹지로서, 토지에 접근하기 위한 별도의 통행로 확보 또는 인접 토지와의 협의가 필요합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

구분지상권 인수: 목록 4번과 5번 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 토지의 지하 또는 지상 일정 구역에 대한 타인의 사용권을 용인해야 합니다.

일부 도로 및 선하지: 목록 2, 3번 토지가 현황 일부 도로로 이용되고 있으며, 목록 4, 5번이 일부 선하지라는 점은 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 이는 토지 가치 및 활용성에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 이는 개발의 범위와 방식을 제한합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서산지원 2023타경59351 (2) 물건은 서산시 대산읍 운산리에 위치한 대규모 임야로, 감정가는 5억 6천만 원 이상입니다.

하지만 맹지인 구역이 다수 포함되어 있고, 일부 토지에 구분지상권이 인수되는 등 권리 및 이용상 제약이 명확한 물건입니다.

주변 환경이 자연림과 농경지로 이루어진 농촌 지역임을 감안할 때, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 하는 물건으로 판단됩니다.

철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 맹지 해소 방안, 구분지상권의 구체적인 내용 파악, 그리고 개발 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 임야: 21,063㎡(약 6,371.8평)의 넓은 면적은 장기적인 가치 상승 잠재력을 내포합니다.

자연환경 활용: 서산시 대산읍의 청정 자연환경을 활용한 친환경 사업, 체험 농장, 임업, 또는 전원주택 단지 조성 등 잠재적 활용 가치를 고려해볼 수 있습니다. (단, 개발 허가 및 관련 법규 준수 필수)

규제 완화 기대: 향후 지역 개발 계획에 따라 용도지역 변경이나 규제 완화가 이루어질 경우, 토지 가치가 크게 상승할 수 있는 가능성이 있습니다.

낮은 진입 장벽 (경매): 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 앞서 언급된 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 개발 가능성: 서산시 대산읍은 산업단지 및 항만 등 개발이 진행 중인 지역이므로, 향후 주변 지역의 발전이 본건 토지의 가치 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

법원 정보

서산지원 경매2계