나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경51228 [1] 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 산105 임야 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경51228 [1] 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 산105 임야 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매3계 2024타경51228 | 소재지: 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 산105 | 감정가: 33,491,700원 | 최저가: 11,488,000원 | 용도: 임야

1. 강릉지원 2024타경51228 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경51228 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 산105

용도: 임야

감정가: 33,491,700원

토지면적: 30,447.00㎡ (약 9,225.7 평)

토지 지분율: 100% (제시된 정보상의 '3044700'은 통상적인 지분율 표기와 달라 전체 면적 매각으로 간주)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍리 소재지로, "상마읍교"로부터 남측 원거리, 남서측 원거리, 북서측 인근 및 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 전형적인 농산어촌 지역의 모습을 하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 일부 불편할 수 있습니다. (일련번호 1, 2 구간 불편, 3, 4 구간 다소 보통)

1.3. 권리분석

본 경매는 채권자의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

본 사건은 중복 병합 사건으로 진행되며, 감정평가서 상 특이사항으로 분묘기지권이 언급되어 있어 권리관계 분석 시 해당 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

주의사항으로는 재매각 물건으로, 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 적용되므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로서, 전통적인 의미의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 해당 지역은 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 전원지역으로, 인근 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

토지 자체이므로 직접적인 생활 편의시설보다는 주변 자연환경이 주요 고려사항이 됩니다. 주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 활용에 있어 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 임야도(지적도) 상 맹지이므로 도로와의 직접적인 접촉이 없어 건축이나 개발 시 진입로 확보 등 추가적인 공사가 필요할 수 있습니다.

둘째, 현장 조사 및 위성지도상 분묘 5기가 확인되었으며, 지형적 요인 등으로 인해 추가 분묘의 소재 여부가 불분명합니다. 또한, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

셋째, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 향후 지적 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

넷째, 재매각 물건이므로 매수신청보증금이 일반 경매의 2배인 최저매각가격의 20%가 요구됩니다.

다섯째, 공부상 지목은 전 또는 임야이나 현황 일부 묘지로 사용되고 있어 지목과 현황의 불일치가 있습니다.

여섯째, 일련번호 3 토지 지상에 제시외 건물(파이프조 강판지붕 단층 계사)이 소재하나, 감정평가에서는 그 영향이 미미하다고 판단되었습니다.

일곱째, 임대 관계는 미상으로, 인수 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 삼척시의 임야로, 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나 맹지, 분묘 소재, 경계 불분명 등 토지 이용상의 제약이 명확한 물건입니다. 또한, 재매각으로 인해 높은 보증금이 요구되는 점도 고려해야 합니다. 분묘기지권의 성립 가능성은 본 건의 가장 큰 변수로 작용할 수 있으며, 이에 대한 명확한 법적 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 잠재적 리스크가 존재하지만, 다음과 같은 측면에서 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

첫째, 맹지임에도 불구하고 장기적인 관점에서 향후 도로 개설이나 토지 활용 방안 모색을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

둘째, 전원생활, 주말농장, 또는 자연 속에서의 휴식 공간 마련 등 다목적으로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

셋째, 재매각 물건이라는 특성상 일반 경매보다 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 기회는 반드시 철저한 현장 확인과 법률적 검토를 동반해야 합니다.

넷째, 분묘 존재 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 이장 협의 등)을 마련한다면 토지의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건이 위치한 지역은 전반적으로 자연녹지 및 임야 지역으로, 혐오 시설의 직접적인 영향은 없어 보입니다. 그러나 정확한 현장 조사를 통해 인근 개발 계획이나 잠재적 위험 요소를 재확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계