나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경1560 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 95-2 다중주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경1560 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 95-2 다중주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경1560 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 95-2 | 감정가: 1,694,005,760원 | 최저가: 1,084,164,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울중앙지방법원 2024타경1560 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 봉천동 95-2이며, 용도는 다중주택입니다.

감정가는 1,694,005,760원이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 서OO, 채권자는 연OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 152.00㎡ (약 46.0평)이며, 토지 지분율은 15200입니다.

건물면적은 309.50㎡ (약 93.6평)이며, 건물 지분율은 30950입니다.

제시외 건물면적은 23.90㎡ (약 7.2평)으로 일괄매각에 포함되어 평가되었습니다.

(총 건물 연면적 약 333.40㎡, 약 100.9평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울원당초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택(다중주택), 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 대체로 보통 수준으로, 주거 환경이 안정적인 구도심 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

특히 북서측 및 남동측 근거리에 지하철 2호선 "서울대입구역" 및 "낙성대역"이 소재하고 있어, 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 완경사지대 내의 자루형 토지(도로에 접한 부분이 좁고 안쪽으로 넓은 형태)로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며, 일반건축물대장상 사용승인일은 2016년 9월 1일로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

외벽은 석재 등으로 마감되었고, 창호는 새시창 등입니다.

현재 단독주택(다중주택)으로 이용 중이며, 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

3.2. 제시외 건물 및 부합물

제시외 건물 기호 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 이는 일반건축물대장 및 목측 등을 통해 면적 산정 후 감정가에 포함하여 평가되었습니다. 일괄매각 대상이기는 하나, 입찰 전 제시외 건물의 소유권 여부 및 일괄경매 포함 여부를 재차 확인해야 합니다.

발코니 등은 건물의 부합물로서 본 부동산에 포함하여 평가되었으니 참고하시기 바랍니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 당사자 관계

본건은 채권자 연OOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자(서OO)와 채무자(서OO)가 동일하여, 채무 이행 불이행으로 인해 개시된 전형적인 임의경매 사건입니다. 말소기준권리(근저당권 등) 확인 후 권리관계의 복잡성은 낮은 것으로 예상되나, 임차인 현황은 미상입니다.

4.2. 매각 방식 및 주의 사항

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

주의사항으로 '제시외 건물 포함'이 명시되어 있으므로, 제시외 건물의 철거나 행정 처분 가능성이 없는지 확인이 필요합니다.

4.3. 위반 건축물 특이 사항 (핵심 리스크)

본건은 일반건축물대장상 위반 건축물로 표기되어 있습니다.

위반 내역은 '옥상 $21\text{m}^2$ (약 6.3평), 패널/패널 주거'로 옥탑방 등의 불법 증축이 의심됩니다.

위반 건축물 표기로 인해 향후 원상회복의무 발생 여부 및 이행강제금 부과 여부 등 행정적 사항에 대한 리스크가 존재합니다. 경매 입찰 시 해당 관청(관악구청 등)을 통해 행정 처분 이력 및 현재 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 초등학교 및 공원 등이 소재하여 주거 안정성이 높습니다.

다중주택 용도로 이용 중인바, 지하철역(서울대입구역, 낙성대역) 접근성이 무난하여 대학생이나 직장인 수요를 바탕으로 한 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 기대됩니다.

5.2. 생활 정보

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여, 향후 재건축 또는 리모델링 시 법적 제한(7층 이하)을 고려해야 합니다.

교육환경보호구역(상대/절대정화구역) 및 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 교육환경보호구역은 임대 시설 운영 시 일부 제한 사항이 있을 수 있으니, 최종 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

인근 지역 검색 결과, 본건 소재지 주변에는 특이할 만한 대형 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 주위가 단독 및 공동주택 등이 혼재하는 구도심 지역이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 소음, 환경, 주차 등 생활 편의시설 및 기피 시설 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 리스크

가장 큰 리스크는 '위반 건축물' 표기(옥상 $21\text{m}^2$ 주거용)입니다.

낙찰자가 원상복구 명령을 받거나 이행강제금(벌금)을 계속 부담해야 할 가능성이 있으므로, 위반 면적의 철거 비용 및 이행강제금 부과 이력을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 토지 형태 및 경사

토지가 완경사지대 내의 '자루형'이어서 토지 이용의 효율성이 다소 떨어질 수 있습니다.

또한, 건물 내부 구조 및 경계가 개략적인 외부 관찰 및 건축물현황도를 통해 작성되었으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 '미상'이므로, 현황조사서 및 임대차 관계 조사 등을 통해 실제 점유자(대항력 있는 임차인)의 유무를 반드시 확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 2016년에 사용 승인된 비교적 신축급의 다중주택으로, 노후도가 낮고 외관 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2호선 서울대입구역 및 낙성대역 더블 역세권에 근접한 주거 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

다만, 위반 건축물(옥상 증축) 리스크가 명확하므로, 이를 해결(철거)하거나 이행강제금 수준을 예상하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 및 낙성대역을 이용 가능한 근접 입지로, 서울 주요 업무 지구(강남, 시청 등)로의 접근성이 우수합니다. 이는 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 조건입니다.

신축급 다중주택: 준공된 지 약 9년 이내의 건물로, 건물 자체의 감가상각 부담이 적고 초기 수리 비용 절감 효과가 있습니다.

실투자 가치: 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 경우, 위반 건축물 리스크를 상쇄하고도 충분한 임대 수익률을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계