나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4675 [1] 서울특별시 관악구 신림동 255-154 단독주택 경매

매각기일: 2026-02-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경4675 [1] 서울특별시 관악구 신림동 255-154 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경4675 | 소재지: 서울특별시 관악구 대학14길 77-34 다부터고시원 | 감정가: 920,047,560원 | 최저가: 301,481,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경4675 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경4675 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 255-154

용도: 단독주택

감정가: 920,047,560 원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

건물면적: 223.82㎡ (약 67.71평)

건물 제시외면적: 52.30㎡ (약 15.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 고시원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 생활 환경이 복합적입니다. "대학동주민센터" 남측에 자리하고 있으며, 주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성은 일부 제한적일 수 있으나, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자가 망인(故人)으로 되어 있어 상속 관계 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 채권의 유동화 과정에서 발생한 경매임을 시사하며, 권리관계는 법원의 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세히 확인해야 합니다. 일괄매각 조건과 제시외 건물 포함 여부를 반드시 유념해야 합니다.

1.4. 상권분석

소재지는 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이는 주거 및 일부 근린생활시설 용도로 활용 가능함을 의미합니다. 현재 건물은 공부상 주택 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 지1층은 주택, 1, 2층은 "다부터고시원"으로 사용되었던 것으로 파악됩니다. 현재 1, 2층은 공실 상태이며, 이는 상권의 임대 수요나 운영상의 문제점을 시사할 수 있습니다. 주변에 고시원, 근린생활시설 등이 혼재된 점으로 보아 대학가 인근의 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 보입니다. 대중교통망이 구축되어 있어 서울 시내 다른 지역으로의 이동이 용이하며, 대학동 인근 지역의 특성상 젊은층을 대상으로 하는 상권이 발달해 있을 가능성이 높습니다. 건물이 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비를 갖추고 있어 주거 또는 사업 운영을 위한 기본적인 인프라는 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1, 2층의 공실 상태는 향후 임대 수익 창출에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다. 제시외 건물(52.30㎡)의 존재는 등기부상 명확히 드러나지 않아, 실제 현황 파악 및 법적 문제 발생 가능성에 대한 주의가 요구됩니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 임대관계 미상으로 인해 잠재적 임차인과의 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 본 물건은 단독주택으로서, 일괄매각 대상에 토지와 제시외 건물이 포함되어 있어 부동산 가치를 종합적으로 평가해야 합니다. 제2종 일반주거지역 내에 위치하여 주거 및 일부 상업 용도로 활용 가능성이 있습니다. 현재 일부 층의 공실, 제시외 건물, 그리고 다양한 토지이용 규제는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 하지만 대학가 인근의 입지적 장점과 복합 용도 활용 가능성을 고려할 때, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 가치를 발굴할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

- 대학가 인근의 지역적 이점과 풍부한 임대 수요 잠재력.

- 단독주택 용도 외 고시원 등 다양한 상업적 활용 가능성.

- 감정가 대비 유리한 가격으로 취득할 경우 시세 차익 기대.

- 제시외 건물 및 공실 문제 해결을 통한 가치 상승 잠재력.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계