나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8483 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 823 주4동 1층 43-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 '유수암리사무소' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)경사슬래브위징크지붕 단층 건물로서,
(사용승인일자 : 2021.06.29)
외벽 : 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 강마루 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외 아스콘 포장도로 및 남측으로 노폭 약 5~6미터 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

상부 소재 다락 포함 평가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8483 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 823 주4동 1층 43-3호

건물 사용승인일자: 2021년 06월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (콘크리트) 경사슬래브 위 징크지붕 단층 건물

건물 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

1.3. 면적

토지면적: 214.09㎡ (약 64.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.33㎡ (약 22.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 감정가

총 감정가: 276,000,000원

1.5. 토지 이용 계획

계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리에 위치하며, '유수암리사무소' 남측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로, 남측으로는 노폭 약 5~6미터의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준 권리는 2021년 07월 08일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)이며, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 등기된 권리가 소멸될 예정입니다.

본 건에는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 근저당권부 채권근질권 설정, 압류, 가압류 등의 권리 등기가 존재했으나, 대부분 매각으로 소멸 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이하*

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2023년 06월 20일

대항력: 없음

비고: 임차인 이하*는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 사업자등록일자가 존재하므로 금액 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 229,171,427원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

제주 애월읍 유수암리는 전원생활과 자연 경관이 어우러진 지역으로, 관광객과 거주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 단지보다는 개성 있는 카페, 식당, 소매점 등이 분포하는 특징을 보입니다.

4.2. 업종 분포

주요 업종으로는 음식점, 카페, 소매점 등이 있으며, 지역 특성상 관광객을 겨냥한 업종의 비중이 높습니다. (본건은 제2종근린생활시설로 사무실로 이용 중입니다.)

4.3. 잠재적 성장 가능성

애월읍은 지속적인 관광객 유입과 더불어 귀농·귀촌 인구가 증가하며 꾸준히 성장하고 있는 지역입니다. 다만, 본 물건이 위치한 유수암리는 주거 및 전원 지역의 성격이 강하여, 상권 발달보다는 지역 주민 또는 방문객을 위한 편의 시설로서의 역할이 중요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 노선이 다양하지 않을 수 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 생활 편의를 위한 소규모 마트, 편의점, 식음료 매장 등이 분포하고 있습니다. '유수암리사무소'가 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 시설

주변에는 단독주택, 공동주택 등 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 혼재 가능성

건축물대장상 총괄표제부의 주용도가 '숙박시설'로 기재되어 있으나, 표제부상 주용도는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있으며, 실제 이용 현황은 '근린생활시설(사무소)'로 확인되었습니다. 이용 용도와 건축물대장상 용도 간의 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 관련 규제

본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 다락 평가 포함

주의사항에 명시된 바와 같이, 상부 소재 다락이 감정평가에 포함되어 있으므로 실제 사용 가능 면적 및 공간 활용 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 유수암리에 위치한 근린상가(사무소)로, 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이며 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 주변 주거 시설과 함께 소규모 상권이 형성되어 있으며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 그리고 토지에 대한 다수의 환경 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 감정평가 시 다락 공간이 포함되었음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 제주 애월읍이라는 지역적 매리트와 함께, 토지 및 건물 일괄매각으로 활용도가 높습니다.

* 권리분석상 인수되는 소멸 예정 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 유수암리 지역 내에서 지역 주민 또는 방문객을 위한 소규모 상업 시설로서의 잠재력을 지닙니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

위 권리분석 결과, 인수되는 채무가 없으므로 감정가를 기준으로 시장 상황, 향후 임대 수익률, 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 향후 예상되는 시세 변동 등을 면밀히 분석하는 것이 필요합니다. 현재로서는 감정가 수준을 기준으로 보수적인 접근 또는 시장 상황에 따른 전략적 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.