나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51804 [1] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1038-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51804 [1] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1038-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51804
• 주소: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1038-2
• 감정가: 27,075,280원
• 최저가: 18,953,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매9계 2025타경51804 | 소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 1038-2 | 감정가: 27,075,280원 | 최저가: 18,953,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호 순천지원 2025타경51804 (1) 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 건은 소유자 및 채무자가 동일인인 부동산강제경매 사건이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채권자는 주식회사 OOOOOOOOOOOOO이며, 소유자는 정OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지

전라남도 고흥군 금산면 석정리 1038-2

용도

단독주택 및 부속건물 (주택, 창고, 방/화장실)

감정가

27,075,280원

토지 현황

면적: 281.00㎡ (약 85.00평)

지분율: 28100/28100 (전체 지분)

제시외 면적: 0.00㎡

건물 현황

면적: 88.29㎡

제시외 면적: 11.88㎡ (총 면적 약 100.17㎡, 약 30.30평)

지분율: 8829/8829 (전체 지분)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 '석교마을' 내에 위치하는 단독주택입니다. 주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 마을 환경입니다. 차량 접근성은 소형차량만이 가능할 정도로 좁은 편이며, 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 버스정류장이나 간선도로는 원거리에 위치하여 대중교통 이용 및 광역 교통 환경은 다소 불편한 수준입니다. 토지는 유사 사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 농어촌 마을 내에 위치하고 있어 사실상 상권 분석은 의미가 없으며, 생활 편의시설은 고흥군 금산면 소재지나 더 큰 도양읍 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 필수 생활정보 접근성은 낮은 편으로, 차량 의존도가 매우 높습니다. 주거용 건부지로 이용 중이며, 주거 자체의 조용하고 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게 적합한 입지입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 및 용도

토지는 계획관리지역(2012-09-15)에 속하며, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴))으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 개발 가능성이 상대적으로 높은 용도지역이나, 본 건의 입지적 특성상 대규모 개발보다는 현상 유지 또는 소규모 증축/개축에 적합합니다. 가축사육제한구역 지정으로 인해 일부 가축에 대한 사육이 제한될 수 있는 점은 유의해야 합니다.

3.2. 건물 구조 및 이용상태

본 건의 건물은 총 세 부분(기호2-가, 2-나, 2-다)으로 구성되어 있습니다.

기호2-가 (주택, 88.29㎡): 목조 함석지붕 단층 건물로, 급배수 및 난방설비를 갖춘 주택으로 이용 중입니다.

기호2-나 (창고, 제시외): 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로, 창고로 이용 중입니다. 공부상 면적과 실측 면적, 지붕재(공부상 함석지붕 -> 현 슬레이트지붕)가 상이합니다.

기호2-다 (방/화장실, 제시외): 블록조 슬레이트지붕 단층 건물로, 방 및 화장실로 이용 중입니다. 공부상 용도는 창고이나 현황은 주거용 일부(방, 화장실)로 이용 중이며, 면적 및 지붕재도 상이합니다. 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.

특이사항으로, 기호2-나, 2-다의 경우 공부상 면적, 지붕재, 용도 등에서 현황과의 차이가 명확하게 확인되나, 감정평가 시 실측면적 및 현황 이용상태를 기준으로 평가되었으며, 제시외 건물(11.88㎡)을 포함하여 일괄매각이 진행됩니다. 매수자가 현황대로 인수하는 조건입니다.

4. 권리 및 리스크 분석

4.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 권리관계는 비교적 단순합니다. 매각은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각 조건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기상 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 주택 임대차보호법상 대항력 등을 면밀히 검토해야 합니다. (제공된 정보 내에서는 임대관계 미상)

4.2. 잠재적 리스크

1) 현황과 공부의 불일치: 기호2-나, 2-다 건물의 면적, 용도, 지붕재가 공부와 상이합니다. 특히 용도(창고 -> 방/화장실) 변경은 향후 양성화 또는 철거 등의 행정적 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 이는 감정가에 반영되어 있으나, 낙찰자가 인수하는 리스크입니다.

2) 제시외 건물 인수: 제시외 건물(기호2-나, 2-다)을 포함한 일괄매각이므로, 추후 현황 용도대로 사용에 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

3) 접근성 및 교통: 소형차량만 접근 가능하며, 주요 생활 기반시설 및 대중교통과의 거리가 멀어 불편함을 감수해야 합니다.

4) 혐오시설: 인근 지역에 대한 광범위한 혐오시설 검색 결과는 확인되지 않았으나, 농어촌 주택 특성상 인근 축사(가축사육제한구역으로 제한은 있으나) 또는 분뇨 시설 등의 존재 가능성은 현장 조사 시 필히 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 '석교마을' 내의 단독주택으로, 주택 및 부속 창고, 방 시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 27,075,280원으로 책정되었으며, 토지 약 85평, 건물 약 30평 규모입니다. 현황과 공부가 불일치하는 부분이 존재하고, 교통 환경이 불편하다는 단점이 있습니다. 그러나 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물까지 포함하고 있어 활용도가 높습니다.

5.2. 투자 포인트

1) 저렴한 농어촌 주택: 감정가 기준 총액이 낮아 소액 투자가 가능합니다.

2) 주말주택 또는 세컨드하우스: 접근성은 낮으나, 조용하고 한적한 시골 마을 환경을 선호하는 귀촌/귀농 희망자 또는 주말주택 용도로 적합합니다.

3) 계획관리지역 토지: 용도지역상 개발 및 건축 행위에 대한 제약이 적은 편에 속하여 향후 활용 방안을 모색하기 용이합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계