나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51798 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51798 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-7 전 경매

• 사건번호: 2025타경51798
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-7
• 감정가: 242,991,000원
• 최저가: 170,094,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2025타경51798 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-7 | 감정가: 242,991,000원 | 최저가: 170,094,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보 및 현황

본 물건은 순천지원 2025타경51798 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

매각 대상은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 405-7 소재의 '전'(밭)으로 토지만 매각되는 건입니다.

토지 면적은 1421.00㎡이며, 이는 약 430.88평에 해당합니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 여OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적: 1421.00㎡ (약 430.88평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

최초 감정가: 242,991,000원

1.3. 매각 특이사항 및 주의사항

본건은 토지 일괄매각 조건으로 진행됩니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점입니다. 농지취득자격증명(농취증)을 제출하지 않을 경우 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

본 토지는 현재 '전'(밭)으로 이용 중인 부정형의 완경사지이며, 공부상 지목과 현황이 일치합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '상동마을' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지와 주택 등이 혼재된 지대로, 전형적인 농촌 마을 인근 환경을 보입니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 폭 4미터 미만의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 토지의 형태 및 이용 상황

토지는 부정형의 완경사지(경사가 완만한 토지)로 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

지목은 '전'이며, 토지이용계획상 '자연녹지지역'에 해당합니다.

또한, '가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)'으로 지정되어 있어 일부 가축 사육 행위는 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다.

매각 대상이 '토지' 매각이며, 건물은 존재하지 않으므로 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

제시외 물건(제시목록 외의 물건) 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

임대차 관계는 미상(알 수 없음)이나, 농지인 점을 감안할 때 현황조사 및 매각 물건명세서 최종 확인을 통해 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

다만, 농지취득자격증명 제출이 의무이므로, 농지법에 따른 주의사항이 권리분석보다 더 중요하게 작용합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

물건이 위치한 돌산읍 우두리는 여수시의 유일한 읍이며, 우두리 택지개발지구는 구 여수시 권역의 배후지역 역할을 하는 곳입니다.

돌산읍의 주요 행정시설과 인구가 우두리 지역에 집중되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에는 라 테라스 리조트, 라마다 플라자 바이 윈덤 돌산 여수 등 대형 숙박 시설이 들어서 있으며, 돌산대교, 돌산공원, 향일암 등의 주요 관광지가 가까워 관광 수요를 배후에 둔 입지입니다.

다만, 본건은 '상동마을' 북측 인근의 농경지이므로, 직접적인 상권 이용보다는 차량을 이용한 접근이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농지취득자격증명)

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 미제출 시 보증금 몰수입니다. 농지 투자는 비농업인이더라도 농업경영계획서 제출 등 요건을 충족해야 하므로 사전에 관할 행정기관(돌산읍사무소 등)에 문의하여 취득 가능성을 확인해야 합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

본 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 건폐율 및 용적률이 낮고 개발 행위에 제한이 따릅니다.

또한 가축사육제한구역(200m 일부제한)에 포함되어 있어 향후 토지 이용 계획 시 제한 사항을 고려해야 합니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설 및 오염 우려)

인근 돌산 우두리 도심에서 쓰레기 방치 문제가 보도된 사례가 있으며, 돌산도 해변을 중심으로 한 숙박시설 난립으로 인한 하천 오염 문제가 과거에 제기된 바 있어, 이는 지역 환경 관리 상태에 대한 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍 우두리, 즉 돌산도의 중심 생활권 배후에 위치한 자연녹지지역 내 농지입니다.

감정가 2억 4천만원대는 평당 약 56만원 수준으로, 도로 접합 등 이용 상태는 양호하나 (폭 4m 미만 아스팔트 도로) 부정형 완경사지라는 점을 감안해야 합니다.

개발 제한이 있는 자연녹지지역 농지이므로 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 향후 돌산 지역의 관광 개발 및 우두리 택지지구 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

따라서, 농지취득자격증명 발급이 가능하고, 장기 보유 및 개발 행위 제한을 수용할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지:

여수 돌산도의 중심 생활권(우두리 읍내) 배후 지역이며, 관광 중심지인 돌산의 잠재적 개발 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 토지 이용의 현실성:

남측 폭 4m 미만 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 현재 '전'(밭)으로 이용 중이라 농업 경영에는 지장이 없습니다.

7.3. 미래 가치:

자연녹지지역이지만, 토지면적이 1421.00㎡ (약 430평)로 비교적 넓어, 향후 지자체 개발 계획 또는 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계