나이스옥션 법원경매 군산 2025타경490 [1] 전북특별자치도 군산시 사정동 401-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 '월명종합경기장' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

기호(1,2)까지 차량 출입 가능하고 인근 남측에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형평지로서 단독주택 부지
기호(2) : 사다리평지로서 주거나지.

인접 도로상태

기호(1)은 남측으로 기호(2)는 북측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아연지붕 단층으로

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창임

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였습니다.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 군산시 사정동 401-1번지 (현 주소: 전북특별자치도 군산시 내사1길 27)

토지 면적: 177.00㎡ (약 53.54평)

건물 면적: 37.67㎡ (약 11.39평)

제시외 건물 면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

총 매각 대상 면적: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 건물 현황

용도: 단독주택

구조: 목조 아연지붕 단층

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 등

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 샷시창

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등 구비

사용승인일 (건축물대장상): 1905년 1월 1일 (매우 오래된 건축물로 추정됨)

건축물대장상 건폐율: 21.28%

건축물대장상 용적률: 21.28%

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 139,442,250원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘향골농업협동조합 (채권 총액 494,877,390원)

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 '월명종합경기장' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 아파트, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근 남측에 대중교통시설이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

지구 지정: 시가지경관지구(일반)

도로: 소로2류(폭 8-10미터)에 접합

기타: 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 1998년 6월 25일 고승철 (협의분할에 의한 상속)

근저당권: 춘향골농업협동조합 (2017년 9월 19일, 132,000,000원)

가압류: 서울보증보험주식회사 (2025년 3월 28일, 147,688,969원)

가압류: 롯데카드주식회사 (2025년 3월 31일, 12,797,832원)

가압류: 신한카드 (2025년 4월 8일, 15,827,098원)

가압류: 임예진 (2025년 4월 30일, 40,000,000원)

가압류: 군산농업협동조합 (2025년 5월 1일, 6,400,437원)

가압류: 박성기 (2025년 5월 21일, 120,000,000원)

가압류: 농협은행주식회사 (2025년 6월 24일, 20,163,054원)

임의경매개시결정: 춘향골농업협동조합 (2025년 7월 21일, 100,900,941원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2017년 9월 19일 접수된 춘향골농업협동조합의 근저당권입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 (가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 494,877,390원입니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건에는 인수되는 보증금 없는 임차인이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 권리 변동 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건 소재지인 군산시 사정동 일대 단독주택 및 유사 부동산의 현재 시세는 건물 상태, 면적, 정확한 위치에 따라 차이가 있으나, 토지 177㎡, 건물 37.67㎡ 규모의 경우 대략 1억 3천만원에서 2억 2천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

이는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 정보 분석 결과이며, 본 물건의 정확한 가치 산정을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

4.2. 지역 특성

사정동은 군산시의 구도심과 신시가지의 중간 지점에 위치하며, 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 지역입니다.

월명종합경기장이 인접해 있어 문화 체육 시설 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에는 소규모 상점 및 편의시설이 위치하고 있으며, 차량으로 이동 시 군산 시내 주요 상업 지구 접근이 용이합니다.

월명종합경기장 등 문화 체육 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 통학이 가능한 지역입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 가압류 및 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이외의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 채권 총액이 높아 경매 절차 진행 중 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물 노후화

건축물대장상 사용승인일이 1905년으로 기재되어 있어 건물 노후화가 심각할 수 있으며, 대규모 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

목조 단층 건물로 내구성 및 단열, 방음 등 주거 성능이 저하되었을 가능성이 높습니다.

제시외 건물 13.80㎡ 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 관리 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임차인의 존재 여부, 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다.

현황 조사 시 임차인이 없다고 확인되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁이나 추가 명도 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 사정동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역 내 소로에 접하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

하지만 1905년식 건물로 추정되는 매우 노후화된 건축물과 13.80㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 활용 및 관리에 상당한 주의가 요구됩니다.

등기부상 채권 총액은 높으나, 매각으로 인한 권리 소멸은 명확합니다. 임차인 인수 부담은 없습니다.

향후 리모델링, 증축 또는 재건축을 통해 가치 상승을 도모할 수 있으나, 상당한 초기 투자 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수익보다는 장기적인 관점에서 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 주거용 부동산 수요

* 월명종합경기장 인접으로 인한 생활 편의성

* 토지 자체의 활용 가능성 (재건축, 증축 등)

* 저평가된 노후 주택의 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 139,442,250원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 조건의 부동산 거래 사례가 약 1억 3천만원에서 2억 2천만원 선에서 형성되어 있음을 고려할 때,

현재 물건의 상태 (매우 노후화된 건물, 제시외 건물 포함) 및 추가적인 명도/수리 비용 발생 가능성을 감안하면,

감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

단, 실제 입찰가는 입찰 참여자 수, 경매 당시의 시장 상황, 본인의 투자 전략 및 자금 계획에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

특히, 건물 상태에 따른 리모델링 또는 신축 비용을 충분히 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.