나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31471 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가677 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~2)은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""기전여고"" 남서측 근거리에 위치하며 농경지, 임야등이
기호3)은 전북경찰청 남동측 근거리에 위치하며, 기호 4)는 임실군 임실읍 현곡리 소재 ""현곡제수지""농경지 임야등이
기호6~9)는 완주군 구이면 백여리 소재""신기마을"" 동측 근거리에 위치하며 농경지 임야등이 각각 혼재한는 지역입니다.

교통상황

기호1,2)는 본건 인근까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통입니다.
기호3)는 본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통입니다.
기호4)는 본건인근까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통입니다.
기호7~9)는 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1.2) : 부정형 토지로서 ""답"" 이나, 현황은 휴경지입니다.
기호3) : 세장형 토지로서 ""상업용 나지"" 상태입니다.
기호4) : 부정형 토지로서 ""자연림"" 상태입니다.
기호6) : 부정형 토지로서 ""주거나지"" 상태입니다.
기호7~9) : 부정형 토지로서 ""전"" 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

기호1.2) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호3) : 동, 서,북측 도로에 접합니다.
기호4) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호6~9) :맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) :자연녹지지역, 가축사육금지구역, 산림하천 전원개발 함목은 관련부서 확인.
기호3 :준주거지지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육금지구역.
기호4 :농림지역, 보전관리지역, 가축사육금지구역, 임업용산지, 준보전산지. 건축허가제한지역.
기호6 :보전관리지역, 가축사육금지구역.
기호7~9 :농림지역, 가축사육금지구역, 농업보호구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도청 북동측 인근 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설등이 혼재한는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 2층 203호 아파트로서
외벽 :몰탈위 페인팅등 마감
내벽 :벽지 및 타일 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 도시가스난방, 강기, 출입구보안 설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서""아파트""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동,서,북측 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 : - -

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시.구.읍.면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)
1. 일괄매각
1. 맹지로서 인접지를 통하여 출입함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 전주지방법원 2025타경31471 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가677

용도: 답

감정가: 2,056,752,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽OO

1.2. 토지 현황

토지면적: 3,174.00㎡ (약 960.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가677 소재 "기전여고" 남서측 근거리에 위치하며 농경지, 임야 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가서상 기호1,2)는 효자동3가에 위치하나, 기호3)은 전북경찰청 인근, 기호4)는 임실군 임실읍 현곡리, 기호6~9)는 완주군 구이면 백여리에 위치하는 등 다수의 필지가 경매 대상에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호1,2)의 경우 본건 인근까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준입니다. 기호3)은 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스 정류장 소재로 교통 조건은 보통입니다. 기호4) 또한 차량 출입이 가능하고 인근 버스 정류장 소재로 교통 조건은 보통입니다. 다만, 기호7~9)는 차량 출입은 가능하나 인근 버스 정류장이 멀리 있어 교통 조건이 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권, 가압류, 강제경매 등기 등이 경합되어 있습니다.

토지 등기부 요약 정보에 따르면, 오성종, 심계순의 소유권 이전 이력이 있으며, 말소기준권리는 2016년 12월 9일 접수된 전주복지신용협동조합의 근저당권(을13) 및 지상권설정(을14)입니다.

이후 곽복희의 가압류(갑9, 2021년 3월 4일) 및 곽복희의 강제경매(갑10, 2025년 7월 18일)가 진행되었으며, 이들이 본 경매 사건으로 이어진 것으로 보입니다.

등기부 채권 총액은 3,910,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 전주복지신용협동조합의 근저당권(을13, 2016-12-09)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 을14(지상권), 갑9(가압류), 갑10(강제경매) 모두 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황 및 토지 이용 계획

본건의 주된 용도는 "답"이나, 감정평가서상 기호별로 다양한 현황을 보이고 있습니다.

기호1,2)는 "답"이나 현황은 휴경지입니다.

기호3)은 "상업용 나지" 상태입니다.

기호4)는 "자연림" 상태입니다.

기호6)은 "주거나지" 상태입니다.

기호7~9)는 "전" 휴경지 상태입니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 준주거지지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육금지구역, 산림하천 전원개발 함목, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 건축허가제한지역, 농업보호구역 등의 다양한 용도지역 지구 및 제한 사항이 존재합니다.

4.2. 주변 개발 현황

구분건물감정평가요항표에 따르면, 인근 지역은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 기호3) 토지의 경우 준주거지지역, 지구단위계획구역 등으로 상업적 개발 가능성이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

전주시 완산구 효자동3가 소재 본건 인근은 기전여고와 같은 교육시설이 위치하며, 주변 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지 자체는 농경지, 임야 등이 주를 이루고 있으며, 일부 필지의 경우 교통이 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 용도가 "답"이며, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능하므로, 사전에 반드시 확인 후 매수 신청해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 기호1,2), 4), 6~9) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 개발행위허가 제한구역 및 건축허가 제한지역: 일부 필지가 개발행위허가 제한구역 또는 건축허가 제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육금지구역: 여러 필지가 가축사육금지구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 환경적 요인

전주시 완산구 효자동 일대에는 과거 또는 현재 운영 중인 폐기물 처리 시설(매립지, 소각자원센터, 재활용 선별장, 음식물 쓰레기 처리장 등) 및 화장장/납골당(승화원) 등이 소재하는 것으로 파악됩니다. 구체적인 본건 소재지(효자동3가677)와의 직접적인 인접성이나 영향 범위는 추가 확인이 필요하나, 이러한 시설들이 주변에 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동3가 소재 답을 포함하여 임실군, 완주군에 소재하는 다수의 토지를 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 토지의 상당 부분이 농지이거나 맹지이며, 개발행위 및 건축 제한, 농지취득자격증명 필요 등 법적/행정적 제약이 존재합니다. 특히, 맹지인 점과 농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수 위험은 주요 리스크 요인입니다. 다만, 일부 필지는 상업용 나지 또는 주거지로 활용 가능한 지역에 속해 있으며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 현재의 감정가는 20억 5천여만 원 수준이나, 낙찰가 산정 시에는 토지의 다양한 용도, 제약 사항, 접근성, 그리고 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상이므로 여러 필지를 통합적으로 활용하거나 분할하여 매각함으로써 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 일부 필지가 상업용 나지 및 주거지로 이용 가능한 지역에 속해 있어, 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 낙찰을 통해 토지를 확보 후, 관련 법규 검토 및 인허가를 통해 향후 개발 또는 재산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,056,752,000원을 기준으로 판단하되, 상기 기술된 물건의 제반 사항(맹지, 농지취득자격증명 필수, 개발행위 및 건축 제한, 다양한 지역지구 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 별도로 제시되지 않아, 감정가 대비 낙찰률을 결정하는 요인으로 고려됩니다. 법원 등록 경매 전문가와의 상담을 통해 주변 시세, 개발 계획, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 반영하여 적정 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.