나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101705 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 80-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 '대신여자중학교' 북서측 직선거리 약 30m
지점에 위치하고 있는 토지 및 건물(주택)로서, 인근 주변은 단독주택 및 공동주택
위주로 형성되어 있는 지대가 다소 높은 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준을
약간 하회함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 불가능하나, 지리적으로 도심 인근에 위치하고 있는 점과 인근
에 시내버스 정류장이 소재하고 있는 점을 고려하면 대중교통사정은 비교적 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 2m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역(2023-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의
주거환경개선을위한임시조치법>, <추가기재>가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

보록크조 스라브가 2층 주택

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(1층 : 방2, 주방1, 화장실1, 창고1 2층 : 방2, 주방1, 화장실1)

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 유류보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 구조 및 용도
등으로 미루어 보아 건물의 동일성이 추정되므로 감정평가 목적 등을 고려하여 현장에서
측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각.
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
- 일괄매각. 주택으로 이용중임.
- 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101705 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동2가 80-3

용도: 단독주택

감정가: 81,662,750원

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.72㎡ (약 10.20평) (공부상)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 재매각, 선순위임차권

주의사항:

* 재매각.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

* 일괄매각. 주택으로 이용 중임.

* 공부상 면적(61.49㎡)과 실측면적(약 94.75㎡) 간에 다소 차이가 있으나, 현장에서 측정한 실측면적(개략적인 면적)으로 사정하여 평가하였음(감정평가서 참조).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동2가에 소재하며, '대신여자중학교' 북서측 약 30m 지점에 위치합니다. 인근은 단독주택 및 공동주택 위주로 형성된 다소 높은 지대의 기존 주택가입니다. 주위 환경은 보통 수준을 약간 하회하는 것으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근은 제한적이나, 도심 인근에 위치하고 있으며 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 사정은 비교적 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 사다리형이며, 완경사를 이룹니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어 노후 주택 밀집 지역의 개선 사업이 진행되거나 계획될 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변에 대피 시설 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지:

* 소유권이전: 1981-08-10 (이대수), 2014-06-17 (노영임 - 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 2022-05-20 (이진선, 40,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-07-18 (이환식, 40,000,000원) - 말소예정

* 건물:

* 소유권이전: 1981-08-10 (이대수), 2014-06-17 (노영임 - 협의분할에 의한 상속)

* 주택임차권: 2023-07-03 (이환식, 40,000,000원) - 인수 대상 (대항력 있음)

* 근저당권: 2022-05-20 (이진선, 40,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-07-18 (이환식, 40,000,000원) - 말소예정

* 말소기준권리: 2022-05-20 접수된 이진선 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 을구 6번 주택임차권 (이환식, 보증금 40,000,000원, 전입일 2021-04-13, 확정일 2021-04-13)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이환식

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-04-13

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 없으나, 임차인 이환식은 대항력 있는 임차인으로 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 표시된 것과 상반될 수 있으므로, 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매/전월세 정보는 본건과 같은 단독주택이 아닌 다세대 주택의 정보입니다. 다만, 인근 지역의 전반적인 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 파밀리아(2013년 준공): 2026년 1월, 47.56㎡(약 14.4평) 기준 16,500만원에 거래되었습니다. (약 347만원/㎡)

* (89-53) (1997년 준공): 2026년 4월, 47.62㎡(약 14.4평) 기준 2,400만원에 거래되었습니다. (약 50만원/㎡) - 해당 거래는 시세보다 낮아 특수 거래일 수 있습니다.

* (2-134) (1987년 준공): 2026년 3월, 36.27㎡(약 11평) 기준 3,300만원에 거래되었습니다. (약 91만원/㎡) - 해당 거래도 시세보다 낮을 수 있습니다.

주변 다세대 주택의 거래가격을 볼 때, 본 건물의 감정가(81,662,750원)는 토지 면적(76㎡)을 고려했을 때 지역 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 단독주택의 거래 사례를 추가적으로 파악하여 정확한 시세 비교가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 북서측 인근에 대신여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 도심 인근에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 환경 개선 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이환식의 보증금 40,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요인입니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 절차를 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사하며, 권리관계나 물건 상태에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있음을 암시합니다.

* 공부상 면적과 실측 면적 차이: 건축물대장상 건물 면적(61.49㎡)과 실측 면적(약 94.75㎡) 간 상당한 차이가 있습니다. 감정평가는 실측 면적을 기준으로 하였으나, 무단 증축 등 위법 건축물에 해당할 경우 추후 행정적 제재나 이행강제금이 부과될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있어 초기 자금 부담이 가중됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 동대신동2가에 위치한 단독주택으로, 주거환경개선지구에 속해 있어 장기적인 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다. 또한, 대신여자중학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 4천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 실질적인 취득 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 공부상 면적과 실측 면적 간의 상당한 차이 또한 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정: 향후 재개발 또는 신축 사업 추진 시 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 입지: 부산 도심 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 편의성이 있습니다.

* 토지 가치: 76㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 지니며, 추후 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,662,750원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 인해 40,000,000원의 보증금 부담이 예상됩니다. 따라서 실제 취득 비용은 감정가와 인수 보증금을 합한 금액 이상이 될 수 있습니다.

* 최저 입찰가: 81,662,750원

* 인수 예상 보증금: 40,000,000원

* 잠재적 실질 취득 비용 (감정가 기준): 약 121,662,750원

이러한 위험 요소를 고려할 때, 적극적인 입찰보다는 보증금 인수 금액과 주변 시세를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근: 감정가 이하, 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 경우, 입찰 후 인수되는 보증금을 포함한 총 비용이 실질적인 시세보다 낮아져야 수익성을 확보할 수 있습니다.

* 합리적인 접근: 주변 다세대 주택 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려하되, 리스크를 반영하여 감정가와 인수 예상 보증금을 합한 금액을 상회하지 않는 범위 내에서, 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 소통(가능하다면), 그리고 주변 부동산 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.