나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2393 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3354 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명문초등학교 동측 인근에 위치하는 명지1차 금강
펜테리움 센트럴파크 101동 902호이며 주변은 명지국제신도시내 아파트단지 및 상가지대로서
각급 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 29층 건물 중 9층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅, 하부 인조석 마감.
- 내벽: 벽지 및 타일 마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스
설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지이며 아파트의 부지입니다.

인접 도로상태등

동측 왕복4차선 규모의 도로를 통해 주로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제3종일반주거지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경2393 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3354 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 토지 면적: 52.35㎡ (약 15.84평)

* 건물 면적: 84.25㎡ (약 25.5평)

* 전용 면적: 84.25㎡ (약 25.5평)

* 분양 면적: 약 113.67㎡ (약 34.38평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명문초등학교 동측 인근에 위치하며, 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 902호입니다. 주변은 명지국제신도시 내 아파트 단지 및 상가지대로 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지의 용도지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 3월 16일 접수된 국민은행 근저당권 (을4)

* 총 채권액: 약 770,985,010원

* 임차인 현황:

* 임차인: S

* 전입일자: 2016년 1월 11일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크 101동 902호에 전입 신고된 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 금액은 발생하지 않습니다. 그러나 대항력 유무는 실제 점유 관계 및 법리적 해석에 따라 달라질 수 있으며, 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 매우 이례적이므로 철저한 현장 조사를 통한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 속한 명지국제신도시는 체계적으로 계획된 신도시로, 단지 내 상가 및 주변의 상업 지구에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 단지 규모: 명지1차 금강펜테리움 센트럴파크는 총 850세대의 대단지이며, 본건이 속한 101동은 116세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설: 명지국제신도시 내 풍부한 상업 및 업무 시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 환경: 단지 인근에 명문초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (0원 보증금/차임): 임차인이 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 상황은 일반적이지 않습니다. 이는 실제 임대차 관계의 진위 여부, 점유 상태, 또는 법적 해석에 따라 예상치 못한 명도 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 명도 관련 절차를 신중하고 철저하게 진행해야 합니다.

* 채권 총액: 총 채권액(약 7.7억원)이 감정가(약 3.97억원)보다 현저히 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차의 적극적인 진행이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 명지국제신도시에 위치한 신축 아파트로, 명문초등학교와 인접하고 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 매우 이례적인 상황은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 낙찰 후 명도 과정을 신중하게 검토하고, 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명지 국제신도시의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력: 부산의 대표적인 신도시로서 미래가치가 기대됩니다.

* 대단지 브랜드 아파트: 금강펜테리움 브랜드 인지도와 단지 내 우수한 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

* 쾌적하고 편리한 주거 환경: 잘 갖춰진 생활 인프라와 조경, 공원 등 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 397,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 명도 난이도 및 예상 비용을 반드시 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 부동산 시장 조사 및 전문가와 상담이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.