나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5609 [1] 부산광역시 남구 용호동 514-1 동부타워 102동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 단지내 상가, 점포, 임야지대등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하고 있는등 제반교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 8층 801호로서,
외벽: 몰탈위페인트등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비등이
되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서하향 경사지대에 위치한 부정형의 토지를 아파트등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1토지: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합),
가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시관리계획 입안중(제2종전용주거지역(부산광역시 공고 제2024-2934호))이며,

2토지: 제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-36)(접합),
가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2018-12-19)(기준높이 20m 최고높이 24m)
<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한국조형예술고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건이 소재한 동부타운 102동은 공부상 용호동 514-1, 519번지상에 소재한 것으로 되어
있으나 현황은 용호동 514-1번지상에 소재한 것으로 보이는바 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 동부타운 102동은 공부상 용호동 514-1, 519번지상에 소재한 것으로 되어 있으나 현황은 514-1번지상에 소재한 것으로 보인다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5609 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

* 소재지: 부산광역시 남구 용호동 514-1, 동부타워 102동 8층 801호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 198,000,000원

* 토지면적: 39.22㎡ (약 11.86평)

* 토지지분: 39.22㎡ (약 11.86평)

* 건물면적 (전용면적): 84.79㎡ (약 25.65평)

* 건물지분: 84.79㎡ (약 25.65평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용호중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 단지 내 상가, 점포, 임야지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로망

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 진출입로 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

* 1토지: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(용산초, 용호중, 한국조형예술고), 도시관리계획 입안 중(제2종전용주거지역)

* 2토지: 제2종일반주거지역, 준공업지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 20m, 최고높이 24m), 상대보호구역(용산초, 용호중, 한국조형예술고), 절대보호구역(용호중)

3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2022년 11월 28일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (165,000,000원)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음

* 등기부채권 총액: 199,271,177원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 전입일자: 2009년 11월 19일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인 정 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 명도 진행 시 해당 임차인의 점유 권원에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 가능한 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 상권 특성

* 본 물건이 위치한 용호동 일대는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역 상권입니다.

* 단지 내 상가 및 인근 점포들이 입주민을 대상으로 영업 중이며, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 801호

* 외벽: 몰탈위 페인트 등

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 샷시 창 등

* 난방: 도시가스 개별난방

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 용호동부타워아파트

* 총동수: 2동

* 세대수: 164세대

* 사용승인일: 1992년 3월 18일

* 총 주차대수: 120대 (지상 5대, 지하 6대 - 기재된 내용 상 상이할 수 있음)

* 최고층: 15층

5.3. 편의 및 복리시설

* 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지상 3대) 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 정 (전입 2009.11.19)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 명도 소송 등 강제집행 시 예상치 못한 비용이나 시간 소요 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 정보 불일치

* 건물 공부상 지번(용호동 514-1, 519번지)과 현황 지번(용호동 514-1번지) 간에 약간의 차이가 있습니다. 매각물건명세서 상 특이사항으로 기재되어 있어 참고가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

* 1992년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

* 토지이용계획 상 자연녹지지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 학교보호구역, 높이 제한 지역 등 복합적인 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

부산 남구 용호동에 위치한 동부타워 아파트 경매 물건입니다.

해당 물건은 15층 건물 중 8층에 위치한 아파트로, 인근 지역은 주거 단지를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점입니다. 이에 대한 명확한 확인 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

또한, 건물 노후화와 일부 토지이용계획 상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구라는 입지적 장점.

* 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 아파트 단지 내 물건.

* 권리관계 및 명도 리스크 해소 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 17,800만원에서 19,000만원 사이에서 거래되었습니다.

감정가는 198,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 건물 노후도 등을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 최근 실거래가 상단인 19,000만원을 기준으로, 명도 리스크에 대한 제반 비용 및 시간을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 19,000만원 ~ 19,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

(주: 인수 보증금 합계가 0원이므로 해당 금액은 입찰가 산정 시 제외합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.