나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경646 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 232동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 ""용문초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대단
지 아파트, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 23층 건물내 3층 301호로서,

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅마감,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 ""아파트"" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)176-30번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메
트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로
시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

2)176-60 번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

3)176-8 번지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한
구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트
로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용
문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려
워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경646 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 232동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 643,000,000원

토지면적: 47.71㎡ (토지지분 47.7088㎡)

건물면적: 126.64㎡ (건물지분 126.638㎡) (이는 통상 분양면적 기준이며, 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 용문초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대단지 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 대단지 아파트로서 단지 내 진출입로 및 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(2010-04-06, 216,000,000원)을 포함한 모든 근저당 및 기타 채권(가압류, 압류)은 등기부상 말소될 예정입니다.

* 따라서 경매를 통해 인수하게 될 권리는 없으며, 등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다. (단, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 상세 내역은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

* 내부 확인이 어려워 임대 관계 및 보증금/차임이 미상인 경우, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 LG메트로시티는 부산 남구 지역을 대표하는 대규모 아파트 단지 중 하나입니다.

* 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변이 학교 및 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 23층 건물 중 3층 301호 (총 23층 중)

* 면적:

* 건물면적: 126.64㎡ (약 38.3평) - 분양면적 기준

* 토지면적: 47.71㎡ (약 14.4평) - 대지권

* 마감: 외벽 - 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽 - 벽지, 창호 - 샷시

* 설비: 위생 및 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 갖춤.

* 단지 정보: LG메트로시티, 총 80개 동, 7374세대. 2001년 6월 16일 사용승인.

* 주차: 총 1530대 가능 (지상 3대, 지하 154대). 전기차 충전기(지하) 619대.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 내부 확인이 어려웠다는 점은 명도 및 내부 상태 파악에 제약을 줄 수 있습니다. 응찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 본건 토지(176-30, 176-60, 176-8번지)에는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 외 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있어, 향후 재건축 등 개발 사업 추진 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물면적 126.64㎡는 공급면적 기준일 가능성이 높으며, 실제 거주 가능한 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다.

* 별도로 언급된 '지상권'에 대한 상세 내용이 없어, 해당 권리가 경매 후에도 소멸되지 않는 경우 추가적인 검토가 필요합니다.

* 주변 시설 정보상으로는 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 부산 남구의 대규모 아파트 단지인 LG메트로시티에 소재한 물건으로, 입지 및 단지 규모 면에서 안정적인 가치를 지닙니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 명도 및 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 내부 상태 확인의 어려움, 일부 지역의 개발 제한 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 지역의 대표적인 대단지 아파트의 브랜드 인지도 및 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 경매 진행 시 말소 기준 권리 외 인수할 권리가 없어 명도 후 바로 활용 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 투자 및 실거주 목적으로 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 약 85㎡ 면적의 아파트가 약 4억 9천만 원에서 5억 1천만 원에 거래되었습니다. 또한, 약 60㎡ 아파트가 4억 7백만 원에 거래되었습니다.

* 본건 물건의 건물면적 126.64㎡(약 38.3평)는 제공된 최근 거래 사례보다 큰 면적입니다.

* 일반적으로 면적이 커질수록 단위 면적당 가격은 다소 하락하는 경향이 있습니다. 제공된 자료를 바탕으로 추정 시, 126.64㎡ 면적의 시장 가치는 6억 5천만 원에서 7억 원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 6억 4천 3백만 원은 최근 시장 가격보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 내부 상태 확인의 어려움, 명도 비용 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 6억 9천만 원 (690,000,000원)

* *참고사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 등에 따라 변동될 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.