나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5585 [1] 부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 13층1310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 ""수영초등학교"" 남동측 인근에 소재하는 광안동롯데골드로즈 제13층 제1310호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔,도시철도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 13층 1310호로서,
외벽: 석재 붙임. 드라이비트, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 삿시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생확시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30m 내외의 도로 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 115m, 최고높이 160m))<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : ""감정평가액의 산출근거 및 결저의견 중 6.본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조바랍니다.

물건 비고

임차권자 곽정현의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.16.자)제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5585 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 99-5 광안동롯데골드로즈 13층1310호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

156,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

토지지분: 4.546㎡ (약 1.38평)

건물면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

건물지분: 41.61㎡ (약 12.59평)

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

주OOOOOOO (등기부상 강제경매 개시결정 채권자는 주택도시보증공사)

1.8. 건물 정보

건축년도: 2006년

총층수: 20층

해당층수: 13층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남동측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 도시철도 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 서측으로 폭 약 30m 내외의 도로 및 동측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>

3. 권리분석

3.1. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

3.2. 채권자 및 채무내역

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2024.07.11.) (갑9)

등기부채권 총액: 178,355,376원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 곽정현

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-07-19

비고: 임차권 등기되어 있으며, 임차권자 승계인인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서(2026.06.16.) 제출. 이로 인해 매수인이 인수하는 임대차보증금은 실질적으로 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 정바다

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-16

비고: 대항력 없음.

3.4. 등기부상 권리관계

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2008-09-25)

* 갑6: 소유권이전 (2010-12-30)

* 을7: 주택임차권 (곽정현, 140,000,000원, 2023-11-02) (말소 예정이나 물건명세서에 매수인 대항 가능성 및 인수 조건 명시. 단, 확약서로 보증금 인수 리스크 해소)

* 갑9: 가압류 (삼성카드, 26,534,181원, 2024-07-11) - 말소기준권리

* 갑10: 가압류 (우리카드, 11,821,195원, 2024-10-21)

* 갑11: 압류 (국, 2024-11-20)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사, 148,923,042원, 2025-07-18)

3.5. 말소기준권리

삼성카드 가압류 (2024-07-11)

3.6. 등기부채권 총액

178,355,376원

3.7. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리 (예: 신탁 등기 등)는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을7)은 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 리스크는 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 의해 실질적으로 해소되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 주거 시설: 인근에 공동주택 및 오피스텔 밀집

* 상업 시설: 근린생활시설 형성

* 교육 시설: 수영초등학교 인근 위치

* 교통 시설: 부산 지하철 2호선 수영역, 버스정류장 인접

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 해변가와 인접하여 주거 만족도가 높으며, 지하철역 및 주요 도로망 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 광안동롯데골드로즈

주소: 부산광역시 수영구 광안동 99-5

사용승인일: 2006년 6월 20일

총 동수: 1개동

총 세대수: 299세대

최고층: 20층

지하주차대수: 3대

지상주차대수: 12대 (총 208대)

관리사무소 연락처: 051-752-7485

5.2. 면적 상세

전용면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련

을구 7번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 그러나, 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인의 실질적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 권리관계는 변동될 수 있으므로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 제약

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당되어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 변동성

부동산 시장의 전반적인 시세 변동성은 잠재적 리스크로 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 아파트로, 역세권 및 생활편의시설 접근성이 우수하며, 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있습니다. 권리관계상 주택임차권이 존재하나, 임차인 측에서 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인의 보증금 인수 부담이 사실상 해소된 상태입니다. 감정가는 1억 5천 6백만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 합리적인 가격으로 입찰을 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 수영구 광안동, 수영역 인근의 우수한 주거 지역

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 확인, 꾸준한 수요

* 리스크 해소: 임차인 관련 보증금 인수 리스크 확약서로 실질적 해소

* 다양한 편의시설: 초등학교, 상업시설, 교통 편리

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 4월, 5월, 6월에 같은 아파트 단지 내 유사 면적(41.61㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 18일: 148,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 6일: 135,000,000원 (12층)

이러한 거래 사례를 볼 때, 본 건의 현 시세는 약 1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천 8백만원 수준으로 분석됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 156,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되었습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

위 분석을 종합해 볼 때, 보증금 인수 리스크가 해소되었음을 감안하여 현 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 감정가 대비 적정 가격으로 낙찰받기 위해서는 최근 거래가격을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.