나이스옥션 법원경매 거창 2025타경556 [1] 경상남도 합천군 초계면 초계리 203-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 합천군 초계면 초계리에 소재하는 토지로서, ""초계초등학교"" 남서측 인
근에 위치하며, 부근은 주택 및 북동측 인근에 근린생활시설, 학교시설, 공공시설 등이
혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 및 남측 인근에 국도
가 소재하고 있는 점 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형으로 평지의 토지로서 '단독주택 건부지'임.

인접 도로상태

동측으로 2차선 아스콘포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(경고80호(1975.5.19))(접합), 가축
사육제한구역(2025-06-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(초계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽: 화강석, 벽돌치장.
창호: 샷시창호.(사용승인일: 2004.01.20)

이용상태

` '단독주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도""의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 거창지원 2025타경556 (1)

소재지: 경상남도 합천군 초계면 초계리 203-7

용도: 단독주택

감정가: 215,227,280원

토지면적: 358.00㎡ (약 108.30평)

건물면적: 98.88㎡ (약 29.90평)

건물 제시외면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 초계면 초계리에 소재하며, "초계초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택과 근린생활시설, 학교시설, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 도로 폭 및 포장 상태, 남측 인근 국도 소재 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형의 평지로 단독주택 건부지로 이용되고 있으며, 동측으로 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(초계초등학교), 조례로 지정된 지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 07월 17일자 주식회사지평의 임의경매 개시결정 등기입니다. 본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 진행상의 특수성으로 보이며, 실제 채권 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

임대차 관계는 파악되지 않았으며, 임차인의 보증금 및 차임 내역 또한 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계 및 보증금, 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 낙찰 시 인수 여부 및 명도에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 초계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재된 주거 지역에 해당합니다. 초계면 소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있어 주거 용도로 적합합니다. 최근 합천군 초계면에서 도시재생사업이 추진되고 있어 향후 지역 활성화 및 상권 개선에 대한 기대가 있습니다. 현재까지 검색된 정보 상 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 동측으로 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 남측 인근에 국도가 소재하여 차량 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

* 교육: "초계초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경은 양호합니다.

* 편의시설: 초계면 소재지에 위치하여 근린생활시설, 학교시설, 공공시설 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 다수의 공유자 간의 분쟁으로 인해 경매가 진행된 경우, 낙찰 후에도 분쟁의 여지가 남을 수 있습니다.

* 임대차 정보 미상: 임차인 현황이 불분명하며, 보증금 및 차임 내역이 미상으로 파악되어 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 법적 문제나 철거 등의 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 토지 이용에 관한 제한 사항이 있으므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 합천군 초계면에 위치한 단독주택으로, 토지면적이 넓고 건물의 구조 및 설비는 양호한 편입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능한 지역이며, 현재까지 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 감정평가액은 215,227,280원입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 358㎡ (약 108.30평)의 넓은 토지는 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 주변 개발 호재: 초계면 지역의 도시재생사업 추진은 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교와 근린생활시설, 도로 접근성 등이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 215,227,280원입니다. 주변 유사 부동산의 매매 사례를 분석한 결과, 아파트/빌라 등 집합건물의 경우 전용면적 약 71~76㎡의 물건이 6,880만원에서 12,800만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 본 건은 단독주택으로 토지 면적이 넓고 건물 연식도 유사하거나 약간 더 신축(2004년 사용승인)임을 고려할 때, 제시된 집합건물 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 감정평가액이 지역 시세 대비 합리적으로 책정되었다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 현 시세 및 향후 가치 상승 가능성, 그리고 경매 물건의 특성을 감안할 때, 감정가의 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 금 190,000,000원 (1억 9천만원)을 제시합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 현장 조사, 물건 상태, 경쟁 입찰자 현황 등 추가적인 정보 수집 및 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.