나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22368 [1] 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 5동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 '개성고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 · 단독주택 · 학교 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 14층건 제5동 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 1995-01-21)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로(백양관문로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당감동 791 : 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22368 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 당감동 791 국제백양아파트 5동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 43.00㎡ (약 13.0평)

토지지분: 42.9963㎡ (약 13.0평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9825㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 1995년 1월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 당감동 소재 개성고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

단지 내 진입로는 정비되어 있으며, 서측으로는 노폭 약 40미터의 백양관문로에 접해 있어 차량 통행 및 도로망이 양호합니다.

주변 시설

개성고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거단지 내 상업시설(근린생활시설)이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 지도 검색 결과, 인근에 특별히 혐오하거나 유해한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

등기부상 현황

- 소유권: 김영자 (1996-07-20 소유권이전)

- 근저당권: 에스비아이저축은행 (196,800,000원, 2017-12-15) - 말소기준권리

- 임의경매: 에스비아이저축은행 (171,359,976원, 2025-07-21) - 부산지방법원 2025타경22368 (1)

등기부채권 총액: 196,800,000원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 현황상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인은 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 주택가와 상업시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근 학교 및 주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

- 아파트명: 국제백양아파트

- 주소: 부산광역시 부산진구 당감동 791

- 사용승인일: 1995년 1월 21일 (건축물 사용승인 31년차)

- 해당 동: 5동

- 해당 층: 1층

- 전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

- 총 세대수: 1153세대 (단지 전체)

- 총 동수: 11동 (단지 전체)

- 주차대수: 총 837대 (지상 3대, 지하 35대)

- 난방방식: 도시가스 개별난방

주변 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 개성고등학교가 근접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

1995년 준공된 아파트로, 현재 건축물 사용승인 후 약 31년이 경과하였습니다. 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 재건축 가능성 등을 장기적으로 고려해야 합니다.

내부 확인 불가

감정평가 시 현장 조사에서 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 구조, 마감 상태, 수리 필요 여부 등은 응찰 전 반드시 재확인해야 하는 위험 요소입니다.

토지 이용계획

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 광로3류 지역에 속하며, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 및 재건축 시 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 당감동의 생활권역 내에 위치하여 주거 입지 조건이 우수하며, 교통 및 학군 접근성이 뛰어난 장점이 있습니다. 권리 관계 역시 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정으로 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물의 연식(1995년식)이 있고, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했다는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 이러한 단점들을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건

부산진구 당감동의 주거 중심지에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 인근 학교와의 접근성이 좋습니다.

명확한 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

시세 대비 가격 경쟁력

감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 적정 수준에서 입찰할 경우 시세차익을 기대할 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 국제백양아파트 84.98㎡ 면적의 실거래가는 2026년 5월 170,000,000원, 2026년 6월 150,000,000원 및 170,000,000원으로 조사되었습니다. 해당 면적의 최근 평균 매매가는 약 163,333,333원 수준입니다. 본 건의 감정가는 175,000,000원으로, 최고 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가

본 건은 건물 연식, 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 최근 시장 가격을 고려하여 신중한 입찰가가 요구됩니다.

현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 165,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 감정가보다는 낮은 가격으로, 잠재적 리스크에 대한 위험 부담을 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.