나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21668 [1] 경상남도 거제시 양정동 374-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 양정동 소재 '양정마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~3,5)까지 차량진입 가능하며, 인근으로 양정로가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,5)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

본건 기호(2)는 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '도로'입니다.

본건 기호(3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 농경지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,5) 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

본건 기호(2)는 현황 '도로'로서 노폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로입니다.

본건 기호(3)은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 하천(수월천)(저촉), 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

기호(3,5): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(4) - 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2002.01.26.)
외 벽: 벽돌붙임 마감 등,
내 벽: 내부 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록2]지분매각, 지목'대지'이나 현황'도로'임.
-[목록3]농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
-[목록1,5]일단지, 지상 소재 조경수 및 자생 입목등은 토지에 포함하여 평가함.
-[목록3,5] 지상 컨테이너 1동 매각 제외.
-[목록4] 옥상 소재 컨테이너 1동 매각 제외, 태양광 설비 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 통영지원 2025타경21668 (1)

소재지: 경상남도 거제시 양정동 374-3

용도: 단독주택 (토지/건물 일괄 매각)

감정가: 536,059,230원

토지 면적: 819.00㎡ (약 247.75평)

토지 지분: 731.011㎡

건물 면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

건물 지분: 98.73㎡

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 거제수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 양정동에 소재하며, '양정마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 단독주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 양정로가 지나고 있어 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

본건 토지(기호 1, 5)는 인접 필지 및 도로와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다.

본건 토지(기호 2)는 인접 필지 및 도로와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중입니다.

본건 토지(기호 3)은 인접 필지 및 도로와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 농경지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호(1,2): 계획관리지역, 하천(수월천) 저촉, 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내).

기호(3,5): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 역사문화환경보존지역(문화재 보호구역으로부터 300m 이내).

주변 시설에 대한 추가적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에는 양정초등학교, 거제시립도서관, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 3월 25일자 거제수산업협동조합의 근저당권(을14, 건물 을10)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 을14, 을16, 을10, 갑3, 갑4 등이 있습니다.

이 근저당권 및 그 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권은 유권필에서 유만석 외 3명(협의분할에 의한 상속)으로 이전되었습니다.

경매개시결정은 2025년 7월 18일 거제수산업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

등기부 채권 총액은 300,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유만규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 추가적인 임차인이 있는지에 대한 확인은 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 부지로 이용되고 있는 지역으로, 주변에 농경지와 주택이 혼재하여 전원적인 분위기와 주거 기능을 함께 갖춘 곳입니다. 주요 상업 시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 본건 자체는 전형적인 주거 지역 상권으로 분류됩니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 진입이 가능하며 인근 도로를 이용할 수 있습니다.

생활 편의시설은 양정초등학교, 거제시립도서관 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 마트, 병원 등의 기본적인 생활 기반 시설 또한 주변 지역에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명: 본건 토지 중 일부(기호 3)는 농경지로 이용되고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 본건 토지(기호 2)는 지목이 '대지'이나 현황 '도로'로 이용 중이므로, 실제 사용 가능 면적이나 소유권 행사 범위에 대한 확인이 필요합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연녹지지역, 하천 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 컨테이너 제외: 토지 및 건물 상의 컨테이너 1동씩(기호 3, 5 및 기호 4 옥상)은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 건물 내부 확인 불가: 이해관계인 부재로 건물 내부 구조 및 이용 상황을 직접 확인하지 못하였으며, 탐문조사에 의존하였으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 명시된 임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 5억 3천여만원으로 책정되었습니다. 토지 중 일부는 농경지로 사용되어 농지취득자격증명이 요구되며, 또 다른 일부 토지는 현황 도로로 이용 중인 특이사항이 있습니다. 또한, 지역지구제의 따른 개발 제한 사항이 다수 존재합니다. 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계 미상으로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 쾌적한 주거 환경: 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 태양광 설비 포함: 건물에 포함되어 평가된 태양광 설비는 에너지 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 물건 종류(연립 vs 단독주택) 및 토지 면적(약 103㎡ vs 819㎡)에서 상당한 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 주요 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

본건의 감정평가액은 536,059,230원입니다.

감정가 대비 80% 수준: 약 428,847,000원

감정가 대비 90% 수준: 약 482,453,000원

종합적인 검토 결과, 본건은 농지취득자격증명 필요, 현황 도로로 이용 중인 토지, 각종 개발 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 투자자는 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 실사 및 법률 검토를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 500,000,000원 (본인의 투자 성향 및 추가 조사 결과에 따라 가감 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.