나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31021 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56 2동 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 진주시 일반성면 창촌리 소재 '반성초등학교' 북서측 인근에 위치하는
프림빌 제2동 3층 302호로서, 주위는 근린생활시설, 재래시장, 주택,학교,농경지 등으로서,
제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건 중 3층 302호로서
(사용승인일 : 2014.06.18),
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트, 대리석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대 주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측으로 폭 약 6~7m 내외의 차량진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,상대보호구역(2024-09-30)<진주외국어고둥학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한
법률>,상대보호구역(반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(반성초등학교
병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례
및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31021 (1)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 56 2동 302호

용도: 다세대주택

감정가: 금101,000,000원

토지면적: 53.91㎡ (약 16.3평)

건물면적: 63.66㎡ (약 19.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주축산업협동조합 (추정)

사용승인일: 2014년 6월 18일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 5층 건물 중 3층 302호

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주외국어고등학교, 반성초등학교, 반성초등학교 병설유치원)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 '반성초등학교' 북서측 인근에 위치.

주위환경: 근린생활시설, 재래시장, 주택, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 대상 물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 사정은 보통임.

도로: 단지 북측으로 폭 약 6~7m 내외의 차량 진출입로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

채무 관계:

* 말소기준권리: 을4 (근저당, 진주축산업협동조합, 2018.10.24. 접수, 금66,000,000원)

* 등기부채권 총액: 금96,000,000원 (근저당 2건)

* 임의경매 개시 결정: 갑8 (진주축산업협동조합, 2025.07.15. 접수, 금50,637,362원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 최 (최연주)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2015년 4월 28일

* 확정일자: 2018년 12월 3일

* 배당신고일자: 2025년 9월 9일

* 대항력: 있음

권리 분석 요약:

* 본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 최 임차인은 전입일자(2015.04.28)가 말소기준권리(2018.10.24.)보다 선순위이므로 대항력이 있음.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 10,000,000원의 인수 가능성을 별도로 확인하고 낙찰가격을 산정해야 함.

* 임차인 최 은 대항력이 있으므로, 임대차 관계 및 보증금 인수 여부를 반드시 재확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

주변 건물 유형: 근린생활시설, 재래시장, 주택, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역임.

주변 시세 분석:

* 동일 단지 '프림빌' 2024년 11월 거래: 58.74㎡ (약 17.7평), 3층, 75,000,000원 (직거래)

* 인근 '굿모닝파크' 2025년 6월 거래: 84.62㎡ (약 25.6평), 3층, 118,500,000원 (중개거래)

* 본건(프림빌 2동 302호)은 63.66㎡(약 19.2평)으로, 동일 단지 프림빌 거래 사례보다 면적이 약간 넓음.

분석:

* 동일 단지 프림빌의 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시세는 약 81,000,000원에서 88,000,000원 수준으로 추정 가능함.

* 이는 감정가 101,000,000원보다 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설 및 재래시장이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: 반성초등학교 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이할 수 있음.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 최 (최연주)의 보증금 10,000,000원 인수 가능성. 명도 협상 필요.

명도 관련 이슈: 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 남은 보증금을 인수해야 할 수 있으며, 이는 명도 지연 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있음.

현장 조사 제약: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하였으므로, 건물 내부 상태, 하자 여부 등에 대한 정확한 파악에 한계가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 일반성면에 위치한 공동주택(다세대주택)으로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

건물은 2014년에 사용승인되어 연식은 있으나, 전반적인 구조는 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보된 것으로 보임.

가장 중요한 검토 사항은 대항력 있는 임차인 최 의 존재임. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 법적으로는 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 중요한 변수로 작용할 수 있음.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으며, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

낮은 경쟁률 기대: 대항력 있는 임차인 이슈 및 감정가 대비 시세 등을 고려할 때, 경쟁률이 낮아 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

실수요자 접근성: 소형 면적의 다세대주택으로, 지역 내 실수요자들에게 매력적인 매물이 될 수 있음.

주변 시세 반영: 동일 단지 프림빌의 최근 실거래가(약 8,100만원)를 고려할 때, 감정가(10,100만원) 대비 시세 차익 가능성을 탐색해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 101,000,000원

최근 실거래가 (동일 단지): 약 81,200,000원 (58.74㎡ 기준)

본건 면적 (63.66㎡) 및 최근 실거래가 적용 시 예상 시세: 약 81,200,000원 ~ 88,500,000원.

대항력 있는 임차인 보증금 10,000,000원 (인수한다고 가정 시, 실질적인 인수 가능 금액은 0원으로 판단됨 - '인수 보증금 합계: 0원' 명시).

권리 분석상 소멸되는 채권 총액: 96,000,000원.

감정가가 최근 시세보다 높고, 명도 리스크가 존재하므로, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려함.

감정가 70% 기준: 70,700,000원

감정가 80% 기준: 80,800,000원

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 78,000,000원 으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.