나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20727 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 98-27 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 '마산시외버스터미널' 서측 인근에 위치하며, 부근은 음식점, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요향표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)건물 : 세멘트벽돌조 스라브지붕 지상2층 건물로 1983년 10월 4일자로
사용승인 득한 건물로서,
-외벽 : 몰탈위페인팅, 적벽돌 및 외장석재타일 붙임.
-내벽 : 벽지, 타일 등 마감 등
-바닥 : 장판지, 타일 마감 등
-창호 : 새시창, 목재유리 2중창 마감임.

일련번호(1-1)건물 : 세멘트브록조 스라브지붕 단층 건물로서,
-외벽 : 몰탈위페인팅 마감
-내벽 : 몰탈위페인팅, 타일 마감.
-바닥 : 타일 마감임.

일련번호(2-1) : 담장이용새시조 유리지붕 단층으로
내외벽 없음.

이용상태

일련번호(1)건물은
1층 : 근린생활시설
2층 : 주택

일련번호(1-1)건물은 화장실로 이용중임.

일련번호(2-1)건물은 비가림시설로 이용중임.

설비내역

일련번호(1)건물은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개항도와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 1층, 2층은 임대중으로 탐문되고 기타는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
-목록1. 주건물 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 각 이용 중임. 부속건물은 화장실로 이용 중임. 비가림시설로 이용 중인 제시외 건물(감정평가서상 일련번호 2-1)은 매각 포함.
-목록2. 주상용 건부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 마산지원 2025타경20727 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 98-27

건축년도: 1983년 10월 4일 사용승인

구조: 세멘트벽돌조 스라브지붕 지상 2층 (주건물) + 단층 부속건물 (화장실) + 제시외 건물 (비가림시설)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 94,527,900원

토지 면적 (총): 181.40㎡ (약 54.87평)

토지 지분 (매각 대상): 45.35㎡ (약 13.72평)

건물 면적 (총): 293.27㎡ (약 88.71평)

건물 지분 (매각 대상): 73.32㎡ (약 22.18평)

건물 제시외 면적 (매각 포함): 30.08㎡ (약 9.09평) - 비가림시설

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

주의사항: 일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 '마산시외버스터미널' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

물건지 부근은 음식점, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 04월 17일 접수된 신한카드주식회사 가압류(갑3)입니다.

본 건 등기부채권 총액은 43,365,490원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신경석

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고: 제공된 정보상 보증금 및 차임이 미상으로, 권리 신고 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인: 허영희 (상호: 적송식당)

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2009-11-18

확정일자: 2009-12-16

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰 후 인수될 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 허영희의 존재는 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '대항력 있음' 표기 간의 상충 여부는 잔금 납부 전 법원 또는 관련 기관을 통해 명확히 확인해야 합니다.

또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하므로 최종 낙찰자가 공유자가 될 경우, 명도 과정에서 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 본 건은 지분 매각으로 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변은 음식점, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

마산시외버스터미널 인근으로 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

4.2. 최근 매매/임대 시세

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가는 2024년 2월 7,400만원 (44.46㎡), 7,900만원 (56.17㎡) 수준입니다. 2026년 3월에는 5,950만원 (30.77㎡) 실거래가도 확인됩니다.

본 건은 근린주택으로, 1층은 근린생활시설로 이용 가능하여 상업 시설로서의 가치가 있을 것으로 보입니다.

건물 총 면적 및 토지 면적이 상기 비교 사례보다 크나, 본 건은 지분 매각이므로 온전한 단독 소유 물건 대비 가치 평가에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마산시외버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설, 음식점, 숙박시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 터미널 인근에 할리스커피, 롯데리아, 세븐일레븐 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 이용이 용이합니다.

* (추가 조사 필요) 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 근린생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

(추가 조사 필요) 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가 등 교육시설의 분포를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대항력 있는 임차인(허영희) 존재로 인한 명도 협상 또는 소송 가능성.

* '인수 보증금 합계: 0원'과 '대항력 있음' 정보 간의 상충으로 인한 법적 불확실성.

* 공유자 우선매수 신고로 인한 낙찰 무효화 또는 추가 협상 필요성.

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사의 제약 및 공동 관리 문제 발생 가능성.

6.2. 물리적/현황 리스크

* 1983년 사용승인 건물로 노후화 가능성 및 내부 수리/유지보수 비용 발생 가능성.

* 제시외 건물(비가림시설) 포함 매각으로 인한 현황 조사 필요.

6.3. 주변 환경 리스크

* (주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 마산시외버스터미널 인근에 위치한 근린주택의 지분 매각 건입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중이며, 상업 및 주거 기능이 복합된 건물입니다. 주변 상권이 발달해 있고 교통이 편리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권, 지분 매각이라는 여러 복합적인 요소를 가지고 있어 권리 분석 및 명도 과정에 각별한 주의가 요구됩니다. 특히, 임차인 보증금 관련 정보의 상충 여부는 반드시 잔금 납부 전 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마산시외버스터미널 인근 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점이 있습니다.

* 1층 근린생활시설 활용 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (지분 매각의 단점 상쇄 가능 시).

* 주변 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,527,900원

본 건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인 존재 및 공유자 우선매수권 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 최근 주변 유사 물건의 거래 사례(전체 소유권 기준)를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 감안하여, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로 78,000,000원 수준을 목표로 검토하시길 권장합니다.

최종 입찰가는 권리 분석의 확정, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.