나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11828 [1] 경상남도 김해시 어방동 1068-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

일련번호(1) 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 공장지대 로서 중.소규모 공장, 노변 상업시설 및 주택 등으로 형성되어 있음. 일련번호(2) 본건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 김해내삼농공단지 동측 인근에 위치하며, 부 근은 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 교통상황 일련번호(1,2):공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려 할 때 제반교통 사정은 보통임. 나. 토지의 형태 및 이용상태 일련번호(1):세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(2):완경사지대내 자체지반 평탄한 세장형의 평지로서 공업용 건부지로 이용중 임. 다. 도로상태 일련번호(1):서측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(2):북측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접함. 라. 토지이용계획 및 공법상제한상태 일련번호(1):도시지역, 일반공업지역(2024-02-01), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중 점경관관리구역(2024-02-16) 일련번호(2):도시지역, 일반공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 일련번호(가):철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서, 주기둥:H-beam 300x200mm. 벽 체:하단부 약 1m 블럭위 판넬 마감. 바 닥:에폭시 마감. 천 장:철골위 판넬 마감. 층 고:약 7.5m. 창 호:새시창 구조임. 일련번호(나):조적조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(다):철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽:몰탈위 페인팅 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 등 마감. 바닥:에폭시, 타일 및 비닐시트 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(라):철골조 트러스지붕(현황 일부 슬래브지붕) 3층건으로서, 주기둥:H-beam 400x200mm. 벽 체:치장벽돌 및 판넬 등 마감. 바 닥:에폭시 및 타일 등 마감. 천 장:철골위 판넬 및 텍스 등 마감. 층 고:약 10m. 창 호:새시창 구조임. 일련번호(마):조적조 트러스지붕(현황 슬래브지붕) 단층건으로서, 외벽:타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 마감. 창호:새시창 구조임. 나. 이용상태 일련번호(가):공장으로 이용중임. 일련번호(나):화장실로 이용중임. 일련번호(다):사무실 및 숙소 등으로 이용중임. 일련번호(라):공장, 사무실 및 숙소 등으로 이용중임. 일련번호(마):경비실로 이용중임. 다. 위생 및 냉·난방설비, 기타설비 일련번호(나~라)에 위생설비 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장운영에 수반되는 Over Head Crane, 수변전설비, Air Compressor로서, 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 공부와의 차이 없음. 나. 부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ~ㅇ)이 소재함. 다. 임대관계 미상임. 라. 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 포함(소재불명인 기계기구는 제외, 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11828 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 1068-5 (김해대로2567번길 42)

용도: 공장

감정가: 3,971,750,500원

토지면적: 1,837.40㎡ (약 555.85평)

건물면적: 1,038.20㎡ (약 314.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 포함(소재 불명인 기계기구 제외, 감정평가서 참조).

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 중·소규모 공장, 노변 상업시설 및 주택 등으로 형성된 공장지대입니다.

* 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 김해내삼농공단지와도 인접해 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지(일련번호 1)는 서측으로 약 10미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지(일련번호 2)는 북측으로 약 6미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획상 일반공업지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자는 중소기업은행으로 추정됩니다.

* 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2004년 2월 10일자 중소기업은행의 근저당권(을4)입니다.

* 말소기준권리보다 앞선 권리(소유권 이전 등)는 말소되지 않으나, 말소기준권리 이후의 대부분의 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 토지 기준 약 57억 8,033만원, 건물 기준 약 57억 8,203만원으로 상당한 채권 총액이 존재합니다.

* 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다수의 가압류 채권자들이 존재하나, 이들은 매각으로 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 김해시 어방동 일대의 공장지대에 위치하고 있어, 주변에 다수의 중·소규모 공장들이 밀집해 있습니다.

* 인근에 노변 상업시설 및 주택 등도 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 김해내삼농공단지와 인접한 점을 고려할 때, 산업 활동이 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

* 공장 용도에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 삼정중학교가 위치하여 교육시설 접근성이 있습니다.

* 공장지대의 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

* 건물 내부 용도가 공장, 사무실, 숙소, 화장실, 경비실 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 사업장 운영에 필요한 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 물건은 '유동화물건'으로, 일반 물건과 달리 자산유동화 증권(ABS)의 기초자산으로 편입되어 관리될 수 있습니다. 이는 향후 권리관계나 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* '제시외 건물 포함' 및 '소재 불명인 기계·기구 포함'이라는 점은 명확한 현황 파악 및 권리관계 확인에 추가적인 주의를 요합니다. 감정평가서의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* '임대관계 미상'으로, 현재 임차인이 존재하는지 여부 및 그들의 대항력 유무를 파악해야 합니다. 보증금 합계가 0원이지만, 차임 지급이나 기타 계약 관계가 있을 수 있습니다.

* 인근에 김해시자원순환시설(소각장)이 존재하며, 이는 악취, 소음, 환경 문제 등 잠재적인 혐오시설 관련 리스크를 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 어방동에 위치한 공장 부지 및 건물입니다. 중·소규모 공장과 산업단지가 밀집한 지역에 있어 공장 운영을 위한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 여러 동의 건물로 구성되어 있습니다. 다만, 유동화물건이라는 점, 제시외 건물 및 기계기구 포함 여부, 임대관계 미상이라는 점, 그리고 인근의 소각장 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 다수의 가압류 및 근저당이 설정되어 있으나, 대부분 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 내 주요 공업지역에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지를 제공합니다.

* 토지 및 건물 면적이 커서 다양한 규모의 공장 운영 또는 임대 사업에 활용 가능성이 있습니다.

* 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 포함 매각으로, 초기 설비 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 다수 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,971,750,500원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰가율, 입찰 참여자 수, 본 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 권리관계 재확인 및 전문가와의 상담이 필수적입니다. 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.