나이스옥션 법원경매 진주 2025타경815 [1] 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 148-30 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 '사천문화학교 곤양분교' 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존주택지대, 번화가 상가지대, 순수경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 2) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 기호(4) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호(5) 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거기타로 이용중임. 기호(7~10) 토지는 인접 완경사지대 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함. 본건 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. 본건 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1002호선)<도로법>, 도로구역(2024-04-18)(지방도1005호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(2) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 기호(4) : 농림지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> - 기호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구(2022-07-21)(자연재해위험개선지구)<자연재해대책법>, 하천구역(2025-09-04)<하천법> - 기호(7) : 생산녹지지역, 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(8,9) : 공히 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호(10) : 자연녹지지역(2018-10-04), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(1)토지는 2개의 용도지역(제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, 제2종일반주거지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 제1종일반주거지역부분을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(5)토지 일부는 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 감정평가 하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7)토지는 2개의 용도지역(생산녹지지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 소재하는 바, 각 용도지역부분의 위치.형상.이용상황 및 기타 다른 용도지역에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 의한 전체 평균가격으로 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지는 공유지분 토지로서 위치확인이 곤란한바, 전체 토지를 기준으로 소유자지분 비율(8/19, 2/19)에 의거 면적사정하여 토지를 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(7~10)토지 지상에 소재하는 자연생 입목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

창고시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리 소재 '사천여자고등학교' 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상6층 건물로서 외벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-36호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경815 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 148-30

* 용도: 답 (농경지)

* 감정가: 금 140,267,000원

* 토지면적: 685.00㎡ (약 207.21평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사OOOOOOOO (사천축산업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리 소재 ‘사천문화학교 곤양분교’ 북서측, 사천시 사천읍 수석리 소재 ‘사천여자고등학교’ 북서측, 사천시 축동면 배춘리 소재 ‘배춘마을’ 북서측, 서측, 진주시 금산면 소재 ‘청천마을’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 기존 주택지대, 번화가 상가지대, 순수 경리정리지대, 국도변 상가지대, 마을 주변 농경지대가 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 교통상황:

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 기호(4) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 기호(5) 토지는 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다. 그러나 기호(7~10) 토지는 지적도상 맹지로서 접근성에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을5, 근저당권, 사천축산업협동조합, 2018년 4월 16일 접수. 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액:

306,000,000원

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 김영숙 (2009.03.06), 백인옥 (2018.04.16). 현재 소유자는 백인옥입니다.

* 근저당권: 사천축산업협동조합 (2018.04.16, 156,000,000원), 백경숙 (2025.02.28, 150,000,000원)

* 지상권설정: 사천축산업협동조합 (2018.04.16, 말소)

* 임의경매: 사천축산업협동조합 (2025.07.18, 501,314,990원)

* 압류: 사천시 (2026.01.30)

* 임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정보는 제공되지 않아 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

본건 인근에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 국도변에 상가지대가 일부 분포하는 것으로 파악됩니다. 사천문화학교 곤양분교, 사천여자고등학교 등이 인접하여 학생 관련 상권의 잠재력은 있으나, 주된 용도가 농경지이므로 활발한 상권 형성보다는 지역 기반 상권의 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성:

사천문화학교 곤양분교 및 사천여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 차량을 통한 지역 내 이동은 원활하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 농경지가 많은 지역 특성상 기본적인 편의시설은 주변 마을 또는 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 (Landlocked parcels):

기호 (7~10) 토지는 지적도상 맹지로서, 건축 및 개발 시 도로 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제:

본건 토지는 제1종·제2종 일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 일반상업지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제2·4·5구역, 군용비행장 소음대책구역, 침수위험지구, 하천구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적 제한을 받고 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 공유지분:

기호 (7~10) 토지는 공유지분으로 되어 있어, 소유권 행사 및 개발 결정 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 하천구역 및 침수위험:

기호 (5) 토지 일부가 하천구역에 저촉되며 침수위험지구로 지정되어 있어, 해당 구역에서의 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있으며 수해 위험에 노출될 수 있습니다.

* 소음 및 비행 안전 구역:

군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 속해 있어 소음 피해 및 건축 높이 제한 등 관련 규제를 따라야 합니다. 이는 주거 또는 상업시설로서의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 곤양면 남문외리에 위치한 농경지(답)로서, 총 토지면적 685.00㎡(약 207.21평)를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 140,267,000원입니다. 주변에 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하며 교육시설 접근성은 양호하나, 일부 토지는 맹지이며 다양한 토지 이용 규제와 군용비행장 관련 구역 지정으로 인해 개발 및 활용에 제약이 많습니다. 하천구역 및 침수위험지구에 포함된 부분도 있어 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 공동담보 물건으로 경매가 진행되며, 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 농림지역 및 녹지지역 일부에 걸쳐 있어 향후 도시계획 변경 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 사천여자고등학교 등 교육 시설 인접으로 배후 수요 가능성이 있습니다.

* 다양한 용도지역에 걸쳐 있어, 용도 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가, 주변 시세, 해당 물건의 개발 가능성 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가는 140,267,000원이며, 이를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인의 보증금은 인수 사항이 없으므로 입찰가 산정에 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.