나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11789 [1] 경상남도 김해시 율하동 1347-2 1동 8층 802호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재하는 ""수남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 8층 802호로서,
외벽: 화강석 및 알루미늄복합판넬 붙임 등.
내벽 및 천정: 타일 등 마감.
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 경보설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형의 토지로서, ""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 12m 내외, 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역(2008-10-16), 도시지역, 지구단위계획구역(2024-08-14), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(김해율하유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:집합건축물대장상 용도는 의원으로 되어 있으나, 현황 사무실로 이용중임.

물건 비고

공부상 용도는 '의원'이나 현황은'사무실'로 이용중임
현황조사일(25.8.)기준 관리비 약 1,500만원이 미납인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

1.1. 1.사건번호

창원지방법원 2025타경11789 (1)

1.1. 2.경매 구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

온천새마을금고

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지

경상남도 김해시 율하동 1347-2 1동 8층 802호 (신주소: 율하2로 111)

1.2. 2.용도

의료시설 (공부상 '의원', 현황 '사무실')

1.2. 3.건물 구조 및 연식

철근콘크리트구조 8층 건물 내 8층 802호 (사용승인일: 2020년 2월 17일)

1.2. 4.매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적

1.3. 1.토지 면적

40. 50㎡ (약 12.25평)

1.3. 2.건물 면적

112. 17㎡ (약 33.93평)

1.4. 감정가

1.4. 1.총 감정가

305,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 율하동 소재 수남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

또한 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m), 중로3류(폭 12~15m)의 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(김해율하유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 8월 11일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(채권액 3억원)입니다.

이후 2022년부터 2025년까지 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하며, 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임의경매 개시결정 등기는 2025년 7월 17일 온천새마을금고에 의해 접수되었습니다 (채권액 2억 4천3백만원).

등기부상 총 채무액은 1,059,745,064원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차 보증금 합계는 0원입니다.

따라서, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 위치하여 주거 및 유동인구의 접근성이 양호합니다.

4.2. 업종 적합성

공부상 용도는 '의원'이나 현황은 '사무실'로 이용 중입니다.

이러한 점을 고려할 때, 향후 행정 절차를 통해 본래 용도인 의료시설 또는 현재 이용 중인 사무실 용도에 맞는 업종으로 활용될 수 있습니다.

4.3. 경쟁 분석

주변 상가 현황, 공실률, 업종별 경쟁 강도에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 수남초등학교가 위치하며, 김해율하유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에는 수남초등학교, 김해율하도서관, 율하천 수변공원 등이 있어 교육 및 여가 환경이 우수합니다.

상업지구 내에는 다양한 식당, 카페, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

가까운 거리에 대형마트는 없으나, 다수의 편의점과 소규모 마트가 입점해 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설은 특별히 보고된 바 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 용도와 공부상 용도 불일치

공부상 용도는 '의원'(의료시설)이나 현황은 '사무실'로 이용 중이므로, 향후 용도 변경 관련 행정 제약이나 원상복구 요구 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

현황 조사일(2025년 8월) 기준 약 1,500만원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다.

이는 입찰 후 인수 부담이 될 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 10.6억원으로 매우 높은 편입니다.

이는 매각 절차 자체에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 채권 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하동의 편리한 입지에 자리한 구분건물로, 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 현재 사무실로 이용되고 있으나 공부상 용도는 의료시설(의원)입니다.

등기부상 채무 총액은 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 미납 관리비와 용도 불일치는 잠재적 리스크로, 입찰 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지

주거 밀집 지역 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 상권 형성에 유리합니다.

8.2. 용도 변경 잠재력

현재 사무실로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 행정 절차를 통해 의료시설 등 적합한 용도로 변경하여 수익성을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 임대 현황, 미납 관리비 인수 여부, 기타 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.