나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11811 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 지하2층2호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 남서측 인근에 위치하는 올림픽상가 지하2층 2호로서, 주위는 상업 및 업무용건물 및 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조슬래브지붕 지상 7층, 지하2층 건물내 지하2층 2호로서,

외벽 : 외장타일 및 몰탈위페인팅 마감 등

이용상태

집합건축물대장상 용도는 판매시설(상점)로 되어 있으며, 현황 공실 상태로 탐문조사됩니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 광로1류, 북동측으로 중로1류, 북서측으로 소로2류에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

현황조사서 상 내부에 비품이 다수 소재 함. 2025.7.24. 기준 관리비 111,571,900원이 미납된 것으로 확인 됨. 전기는 요금미납으로 단전 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11811 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 지하2층2호

용도: 판매시설

감정가: 508,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성가신용협동조합 (등기부상 말소기준권리자)

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 266.40㎡ (약 80.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 864.59㎡ (약 261.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물구조: 철근콘크리트조슬래브지붕 지상 7층, 지하 2층 건물 내 지하2층 2호

건물 사용승인일: 1988년 04월 02일

건물 공시지가: 정보 없음

토지 공시지가: 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동에 위치한 올림픽상가 지하2층 2호입니다. 창원광장 남서측 인근에 자리하며, 주위에는 상업 및 업무용 건물, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다. 상남동 등 주요 상권과 인접해 있어 유동인구가 많고, 창원시청 등 주요 관공서와도 가까워 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로는 광로1류, 북동측으로는 중로1류, 북서측으로는 소로2류에 접하고 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 시가지경관지구(중심)

* 지구단위계획구역: 배후도시

* 도로: 광로1류(폭 70m 이상), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 성가신용협동조합의 근저당권(2021.04.16.접수, 채권최고액 408,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다. 그 이후로 와이더블유주식회사, 경남신용보증재단, 주식회사한국기업렌탈, 국민건강보험공단, 중소벤처기업진흥공단, 비엔케이캐피탈주식회사, 서울보증보험주식회사, 올림픽상가번영회관리소, 창원세무서장, 창원시 등의 다수의 가압류, 압류, 근저당권이 설정되었으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 959,054,638원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사하데스클럽(최동천)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2021-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소유권 이전등기 말소, 근저당권, 가압류, 압류 등 현재 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 따라서 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 창원시 성산구 중앙동은 창원광장을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구입니다. 주변에 백화점, 대형마트, 관공서, 금융기관, 병원, 식당가 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 특히 창원시청과 경상남도청이 인근에 위치하여 공무원 및 관련 업계 종사자들의 이용이 많습니다. 올림픽상가는 이러한 중심상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 상가 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 본 물건이 지하2층에 위치하고 있어 지상층에 비해 집객력이 다소 약할 수 있습니다. 주변 상권은 대체로 활성화되어 있으나, 해당 상가의 공실 여부 및 경쟁력은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 성산자원회수시설 등이 있으나, 이는 생활폐기물 처리 시설로 직접적인 혐오시설로 간주되기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 중앙동은 창원시의 중심부에 해당하며, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통: 광로, 중로, 소로에 접해 있어 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 창원시청, 경남도청 등 주요 공공기관이 인근에 있으며, 롯데백화점, 이마트 등 쇼핑 시설 및 금융기관, 병원, 식당가 등이 풍부하여 생활하기 편리합니다.

* 주변 환경: 용지호수공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 7월 24일 기준으로 111,571,900원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 추가 비용으로, 명도시 협의 및 정산 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 단전 상태

전기 요금 미납으로 인해 단전 상태입니다. 전기 사용을 재개하기 위한 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 비품

현황조사서 상 내부에 다수의 비품이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 매각 후 물건 명도 시 원상회복 또는 비품 처리와 관련된 추가 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.4. 건물 정보 불일치 가능성

제공된 정보 중 소재지가 '지하2층2호'로 명시되어 있으나, 건축물대장 전유부 JSON 정보에서는 '2층 9호'로 표기되어 있어, 실제 물건의 정확한 위치 및 호수 확인에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 건축물대장상 주요 용도가 '위락시설'로 되어 있는 반면, 본건 용도는 '판매시설'로 제시되어 있어, 건축물대장과의 일치 여부 및 실제 이용 가능 용도에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 높은 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액이 959,054,638원으로, 감정가 508,000,000원을 훨씬 상회합니다. 이는 경매를 통해 소멸되더라도 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사하며, 추후 이해관계자들의 개입 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시의 핵심 상업지구인 중앙동에 위치하여 입지 조건은 우수합니다. 창원광장 인근이라는 점, 광로 및 중로에 접한 교통의 편리성, 그리고 주변의 풍부한 상업 및 생활 인프라는 큰 장점입니다. 하지만, 현재 다수의 비품이 있는 공실 상태이며, 상당한 금액의 관리비 미납과 단전 상태라는 점은 낙찰 후 즉각적인 명도 및 재활용에 상당한 장애물이 될 수 있습니다. 특히, 건축물대장상의 호수 및 용도와 실제 물건 정보 간의 불일치 가능성은 명확한 확인이 선행되어야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황은 권리 관계의 복잡성을 암시합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 창원시 핵심 상업 중심지인 중앙동, 창원광장 인근이라는 탁월한 위치.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무 시설, 관공서 밀집으로 인한 잠재 고객층 확보 용이.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 명도 및 권리 관계상 부담이 적음 (단, 미납 관리비는 별도 정산 필요).

* 상대적 저평가 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 경매 초기 단계에서 저평가될 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 508,000,000원

* 미납 관리비: 약 111,571,900원 (현황조사일 기준, 추가 발생 가능)

* 내부 비품 처리 비용: 최소 500만원 이상 예상 (현장 조사 후 정확한 산정 필요)

* 전기 단전 복구 및 재사용 관련 비용: 별도 산정 필요

* 건축물대장 및 현황 간 불일치 해소 비용 및 시간: 상당할 수 있음

* 미납 관리비는 낙찰자가 부담하지 않아도 되나, 명도 협상 과정에서 협의 대상이 될 수 있음.

* 건물 용도(판매시설) 및 지하층 위치를 감안한 현실적인 임대 수익률 분석 필요.

상기 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다. 철저한 현장 조사를 통해 비품 처리 비용, 원상복구 비용, 전기 복구 비용 등을 산출하고, 현재 미납 관리비와 잠재적 협상 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 가치는 약 3억 5천만원 ~ 4억 5백만원 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 제안합니다. 다만, 정확한 입찰가 결정은 위에서 언급된 모든 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.