나이스옥션 법원경매 창원 2025타경595 [1] 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 106동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '롯데캐슬가야1단지' 106동 6층 606호 단위세대로서, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 9층 건내 6층 606호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상임.
2. 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 창원지방법원 2025타경595 (1)

4. 경매구분: 부동산 임의경매

5. 채권자: 진OOOOOOO

2.

3. 소재지: 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 106동 6층 606호

4. 용도: 아파트

5. 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕, 9층 건물 내 6층

6. 사용승인일: 2005년 12월 29일

2.

3. 토지면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

4. 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

5. 토지 지분: 52.17㎡

6. 건물 지분: 84.9895㎡

2.

3. 감정가: 242,000,000원

4. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위 환경

4. 본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '롯데캐슬가야1단지' 106동 6층 606호 단위세대임.

5. 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

2.

3. 교통 상황

4. 차량 출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

5. 인근 도로 및 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됨.

2.

3. 인접 도로 및 주차

4. 진입도로 상태는 보통 수준임.

5. 주차장 시설은 보통 수준임. (아파트 단지 주차 대수: 지상 3대, 지하 24대, 총 383대)

2. 권리분석

2.

3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

4. 본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 1일 접수된 진례농업협동조합의 근저당권(169,800,000원)임.

5. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리, 위 말소기준권리 및 후순위 권리, 등기부상 압류 및 가압류 등은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

6. 감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

2.

3. 임차인 현황

4. 인수 보증금 합계: 0원

5. 임대관계: 미상임.

6. 주의: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

2. 상권분석

2.

3. 주변 상업 시설

4. 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

2.

3. 아파트 단지 정보

4. 아파트명: 김해롯데캐슬가야1단지

5. 준공연도: 2005년

6. 총 세대수: 482세대

7. 총 동수: 11동

8. 최고층: 11층 / 최저층: 2층

2. 생활정보

2.

3. 학군 정보

4. 인근에 학교가 형성되어 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됨. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

2.

3. 편의시설

4. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

5. 주변 근린생활시설을 통해 생활 필수품 구매 및 기타 편의시설 이용이 가능함.

2. 잠재적 리스크

2.

3. 임대차 관련 불확실성

4. 임대차 관계가 미상이며, 현장 조사 당시 거주인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 탐문 조사 내용, 외부 조사 사항 등을 기준으로 평가되었음.

5. 따라서, 입찰 전 내부 이용 상태, 관리 상태, 점유 관계 등을 재확인하는 것이 필수적임.

2.

3. 내부 확인 제한

4. 현장 조사 당시 거주인의 부재로 인해 내부의 정확한 이용 현황 및 관리 상태를 파악하지 못하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있음.

2.

3. 토지이용계획 및 제한상태

4. 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 여러 폭의 도로 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2017-06-29), 역사문화환경보존지역(2025-04-24)(2-3구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 경상남도 김해시 동상동 소재 롯데캐슬가야1단지 아파트로서, 일반적인 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준인 것으로 평가됩니다.

4. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

5. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

2. 투자 포인트

2.

3. 안정적인 아파트 형태의 부동산으로, 김해시 동상동 지역의 주거 수요를 고려할 때 꾸준한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

4. 말소기준권리 이하의 권리들은 정리될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확합니다.

5. 최근 실거래가를 반영한 시세 분석을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. 예상 입찰가

2.

3. 본 건 아파트의 전용면적은 84.99㎡ (약 25.71평)이며, 감정가는 242,000,000원입니다.

4. 최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적 대비 평당 가격은 약 200만원대 후반에서 250만원대 초반 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 보수적인 접근과 시장 상황을 감안하여, 대략 230,000,000원에서 245,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

6. 최종 예상 입찰가: 230,000,000원

7. (참고: 입찰가 산정 시 낙찰률, 경쟁률, 소유권 이전 비용, 세금 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.