나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12188 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 106동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""오봉초등학교"" 북동측 인근에 위치한 양산범어
대동타운 106동 3층 301호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등
이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격
등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 301호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

물건 비고

유치권 신고인 허미혜(도은창호)로부터 공사대금 27,000,000원의 유치권 신고가 있었으나, 울산지방법원 2025가단105313 유치권부존재확인 사건에서 해당 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되었고 확정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12188 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1, 양산범어대동타운 106동 3층 301호

용도: 아파트

토지면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

감정가: 103,000,000원

1.2. 건물정보

건축년도: 1995년 9월 26일 사용승인

총 층수: 15층 중 3층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

전용면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

분양면적: 약 74.17㎡ (약 22.43평) (총괄표제부 및 표제부 정보 기반 추정)

1.3. 매각정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 황OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 소재하며, "오봉초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 아파트 단지, 다가구 주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부채권 총액은 111,965,403원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 6월 28일 접수된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권(102,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특이사항

유치권 신고가 있었으나, 울산지방법원 2025가단105313 유치권부존재확인 사건에서 해당 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 판결이 선고되었고 확정되었습니다. 따라서 유치권 관련 리스크는 해소된 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

단지 주변 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

오봉초등학교, 오봉중학교, 양산고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

생활에 필요한 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 관리사무소 연락처, 주차 정보

아파트명: 양산범어대동타운

관리사무소 연락처: 055-388-4866

총 세대수: 1122세대

주차대수: 총 900대 (세대당 약 0.8대) - 세대수 대비 주차 공간 부족 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축년도

본건 아파트의 사용승인일은 1995년으로, 약 30년이 경과한 노후 단지입니다.

6.2. 주차 공간

총 주차대수 900대로, 총 세대수 1122세대 대비 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 대단지 아파트로서, 전반적인 입지조건, 교통, 교육환경이 양호합니다. 유치권 관련 법적 분쟁은 종결되었으며, 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 것이 큰 장점입니다. 건축년도가 다소 오래되었고 주차 공간이 부족한 점은 고려해야 할 사항이나, 양산 신도시의 발전 가능성을 감안할 때 장기적인 관점에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대단지 아파트 투자: 양산 신도시 내 대규모 아파트 단지로, 비교적 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설과 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 양산 신도시 개발 가능성: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적대의 아파트 매매가는 10,300만원, 7,500만원, 6,100만원 등으로 분포하고 있습니다. 본건의 감정가 103,000,000원은 최근 최고가 거래(59.63㎡, 10,300만원)와 유사한 수준입니다. 최근 49.98㎡ 면적이 7,500만원, 6,100만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(59.80㎡)의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 103,000,000원이며, 전용면적 59.80㎡(약 18.09평)입니다.

최근 최고가 거래와 감정가가 유사한 수준임을 감안할 때, 경쟁률 및 향후 시장 상황을 고려하여 감정가 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 최소 입찰 희망가는 감정가의 90% 수준인 92,700,000원부터 고려해볼 수 있으나, 성공적인 입찰을 위해서는 100,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.