나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3925 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 204동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 ""장성초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 16층 1602호로서,
(사용승인일 : 2008.08.25)
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 15미터, 남측 및 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 아스팔트
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(건폐율 30, 용적률 300, 28층이하, 연면적
140,000이하), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2017-06-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(주택재건축)<도시 및 주거환경정비법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부현황 및 건물구조변경 등의
유무는 확인이 불가하여 탐문조사 등을 통하여 동유형 아파트의 일반적인
상황 등을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사 : 임차권자 박세중의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 포항지원 2025타경3925 (1) 사건으로 진행되는 경상북도 포항시 북구 성실로 50 (장성동) 현진에버빌아파트 204동 16층 1602호입니다.

본 아파트의 감정가는 221,000,000원이며, 토지 지분은 38.471㎡ (약 11.64평)입니다.

건물 전용면적은 84.96㎡ (약 25.70평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 임의경매 사건입니다.

주요 채권자는 한국자산관리공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 장성초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선 도로와의 접근성 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지가 속한 토지는 남동측 하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

단지 서측으로 폭 약 15미터, 남측 및 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 16일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을5)입니다.

등기부 상 총 채권액은 247,440,000원입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 김

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-05-30

대항력: 없음

비고: 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 보증금이 0원이라 하더라도 주의가 필요합니다.

* 박

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-22

확정일자: 2020-05-25

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

비고: 확정일자를 전입일자보다 먼저 받았으나, 말소기준권리(을5 근저당)보다 후순위로 등기된 주택임차권(을7)이므로 매각으로 소멸됩니다. 배당신고를 하였으므로 배당을 받게 됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

장성초등학교가 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

이는 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치한 현진에버빌아파트 2단지 내에 소재하고 있습니다.

해당 아파트는 2008년 8월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다.

전체 단지는 9개 동, 총 814세대로 구성되어 있으며, 본건은 204동의 16층 1602호입니다.

내부에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주요 인근 시설로는 장성초등학교가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건(2025타경3925) 외 주택도시보증공사에 의한 강제 경매 사건(2025타경4070)이 중복으로 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 변동 가능성 또는 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 재건축 구역: 본건 토지는 토지이용계획 상 '정비구역(주택재건축)'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 시기, 방식, 추가 부담금 등 불확실한 요인도 존재합니다.

* 현장 조사 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 인해 내부 현황 및 건물 구조 변경 여부를 확인하지 못하였습니다. 이는 실제 물건 상태와 다를 수 있는 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 시사하므로, 사전에 충분한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 재건축 가능성이 있는 아파트로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

전용면적 84.96㎡의 아파트로 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 크기입니다.

권리 분석상으로는 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 중복 경매 사건이 진행 중이며, 감정평가 시 현장 조사가 불가했다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

재건축 구역이라는 특성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 사업 진행의 불확실성 또한 수반되므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 가능성: 지구단위계획구역 내 정비구역(주택재건축) 지정으로 향후 잠재적 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득 가능.

* 생활 편의 시설 인접: 장성초등학교 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 환경 우수.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 동일 단지 거래 사례, 지역 부동산 시장 동향, 본건의 재건축 가능성 및 중복 경매 진행 등 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 시세 조사 정보가 포함되지 않아 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 면밀한 시세 조사 및 권리 분석을 선행하시기 바랍니다.

본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 등 주변 환경에 대한 조사는 수행하지 못했음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.