나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3922 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593-5 유강코아루2단지 201동 9층 902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 연일읍 유강리 소재 ""유강중학교"" 남동측 인근에 위치하는 유강코아루2단지 아파트 제201동 제9층 제902호 단위세대이며,

부근은 간선대로 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 북측 인근에 포항공과대학교가 입지하여 있습니다.

교통상황

포항시 서측 관문인 간선대로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평지붕 19층건 중 9층 902호로서
판상형, 계단식 유형이며,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 장판지 깔기, 타일 마감, 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 완만한 경사지대에 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 연구시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(연일향교 4구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(연일향교 대성전 1구역(원지형보존))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 교육·연구 및 사업화시설구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법> 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3922 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593-5 유강코아루2단지 201동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 281,000,000원

토지면적: 49.52㎡ (약 15.0평)

토지지분: 49.5233㎡ (약 15.0평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.993㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 위치 및 입지조건

1.2. 1. 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 유강중학교 남동측 인근에 위치하는 유강코아루2단지 아파트 201동 9층 902호 단위세대입니다. 주변은 간선대로 인근의 기존 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 북측 인근에 포항공과대학교가 입지해 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

포항시 서측 관문인 간선대로 인근에 소재하고 있으며, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 출입도 용이한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 연구시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역(연일향교 4구역, 연일향교 대성전 1구역), 교육·연구 및 사업화시설구역, 중점경관관리구역(형산강)에 해당합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조의 19층 건물 중 9층에 위치한 아파트입니다. 판상형, 계단식 유형이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 깔기 및 타일 마감, 창호는 하이삿시 이중창으로 되어 있습니다.

1.3. 2. 건물 이용상태

현재 아파트로 이용 중이며, 탐문조사에 따르면 내부는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

1.3. 3. 건물 설비내역

급배수 및 위생 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로 완만한 경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.3. 5. 공부와의 차이

제시된 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 임차인 현황

임차인: 원성욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-11-26

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 2. 등기부 요약

소유권 이전(매매)은 2007년 12월 06일 김은경 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2016년 05월 04일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(232,800,000원)입니다.

이 외에 신용보증기금의 가압류, 경북신용보증재단의 근저당, 포항세무서, 포항시, 국민건강보험공단의 압류가 있었으나 모두 말소되었습니다.

본 경매는 2025년 07월 14일 접수된 한국자산관리공사의 임의경매(177,951,550원)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 285,600,000원입니다.

1.4. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

1.5. 1. 아파트 단지 정보

아파트명: 유강코아루2단지아파트

주소: 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 593-5

사용승인일: 2007년 10월 30일

단지 규모: 5개 동, 총 435세대

주차: 총 609대 (지상 3대, 지하 14대, 기계식 376대, 자동식 233대)

최고 층수: 22층 (본건은 19층 건물 중 9층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소

전기차 충전기: 지하 13대

1.5. 2. 주변 시설

본건 인근에는 유강중학교가 있으며, 북측으로는 포항공과대학교(POSTECH)가 위치해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 자체 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

기존 권리 관계상 매각으로 인해 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 되어 있으나, 임차인 원성욱 씨의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 연구시설, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어 향후 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 남구의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 입지

* 유강중학교 및 포항공과대학교 등 교육/연구 시설 인접

* 단지 내 관리 편의시설 및 적정 주차 공간 확보

* 전용면적 84.99㎡의 인기 있는 중형 아파트 평형

1.8. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 유강코아루2단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 교육 및 연구 시설이 인근에 위치하여 주거 가치가 높으며, 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계가 명확한 물건입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 2026년 3월에는 5층 매물이 28,000만원에, 2026년 6월에는 17층 매물이 23,000만원에 거래되었습니다. 본건은 9층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 281,000,000원입니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 개별 가치 평가에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 접근할 경우 감정가 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 예시 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.