나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8607 [1] 대구광역시 북구 침산동 65-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘동침산네거리’ 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
부근일대는 단독주택, 연립주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 있고 간선도로와의 접근성 등으로
보아 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가),(다) 목조 와가(지붕개량) 단층건으로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥: 장판지 및 일부 타일, 목조 마감,
- 창호: 목조 및 새시조 등.

이용상태

일련번호(가)는 주택, 일련번호(다)는 주택 및 창고로 이용중이며, 일련번호(나)는 멸실임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 부합물 및 종물(일련번호
㉠~㉦)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로
평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으니, 실질적 소유관계 및
일괄 경매 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 중 일련번호(다)는 기준시점 기준 공부상 용도 ‘주택’이나 현황 ‘주택 및 창고'이며,
일련번호(가),(다)는 공부상 면적[건평16평6홉8작(가), 건평8평7홉9작(다)]과 실측 면적[89.48㎡
(가), 31.75㎡(다)]이 상이하나, 구조·이용상황 등을 고려할 때 물적 동일성이 인정되고, 본건의
평가목적 등을 고려하여 실측기준으로 사정평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2 일부멸실(감정평가서 참조) 및 공부상 면적과 실측면적이 상이하고 실측기준으로 감정평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8607 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 침산동 65-1

* 물건종별: 단독주택

* 감정가: 480,057,600 원

* 토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

* 건물면적: 93.55㎡ (약 28.30평) + 제시외 79.83㎡ (약 24.15평)

* 건축물 표제부 상 총 면적: 94.12㎡ (약 28.46평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 일부 멸실 및 공부상 면적과 실측 면적 상이, 실측 기준 감정평가.

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 침산동 소재 ‘동침산네거리’ 남동측 인근

* 주변 환경: 단독주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등 형성된 주택지대

* 교통: 소형차량 진입 가능, 인근 버스승강장 및 간선도로 접근성 양호 (제반 교통사정 보통)

* 도로: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외 도로 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(접수 2012.02.22, 채권액 586,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (최선순위 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재할 경우 인수될 수 있으나, 본 건에서는 말소기준권리가 가장 빠른 권리인 것으로 보입니다.)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일 2012-02-22, 채권액 586,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상 (본건에 등기된 임차인은 없으나, 실제 거주자가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 인근 시세 (제공된 JSON 데이터 분석 결과):

* 본건은 단독주택이나, 주변 빌라(다세대) 매매 사례 분석 시,

* 백산빌리지101동 (2002년 건축, 75.04㎡): 2025년 12월, 153,000,000원 (약 204만원/㎡)

* 옥산빌라트 (1997년 건축, 77.08㎡): 2026년 3월, 105,000,000원 (약 136만원/㎡)

* 삼선(1409-6) (2002년 건축, 74.95㎡): 2026년 5월, 109,000,000원 (약 145만원/㎡)

* 종합 의견: 제공된 빌라 매매 사례는 본건 단독주택과는 물건 특성(토지 면적, 건물 규모, 건축 연도)이 상당 부분 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 그러나 침산동 일대의 주거용 부동산 시세 흐름을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 빌라의 경우 75㎡ 내외 면적이 1억 5백만원 ~ 1억 5천3백만원 선에서 거래되었음을 확인할 수 있습니다. 본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 정보: 인근 지역에서 주유소 및 폐건물 관련 민원이 있었던 사례가 검색되었으나, 본건 물건지(침산동 65-1)와 직접적인 연관성이 확인되지는 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 및 민원 발생 이력을 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 부근 일대에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활 편의성이 양호한 것으로 사료됩니다.

* 주거환경: 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: (제공된 정보에 특정 학교, 병원, 대형마트 등에 대한 상세 정보가 없어 추가적인 생활 편의 시설에 대한 구체적인 언급은 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 목록2 일부 멸실, 공부상 면적과 실측 면적 상이, 제시외 건물 포함 등 건물 상태 및 등기부상 정보와 현황 간 차이가 존재합니다. 감정평가 시 실측 기준이었으나, 실제 현장 조사 및 전문가의 진단을 통해 정확한 상태 파악이 필수적입니다.

* 임대차 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금 및 차임 미상 시 인수 여부 확인이 중요합니다.

* 부합물 및 종물: 부합물 및 종물의 정확한 소유 관계, 실질적 가치, 법적 포함 여부를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 준주거지역 및 가축사육제한구역으로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 약 2미터 폭의 좁은 도로를 통한 접근은 차량 통행 및 주차에 다소 불편을 초래할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 북구 침산동의 잘 형성된 주택지대에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 일괄 매각 대상입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상, 건물 상태의 일부 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 통해 리스크를 최소화하고, 미래 가치를 면밀히 분석한 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 확장된 토지 면적을 활용한 신축 또는 리모델링 잠재력 보유.

* 안정적인 주거지대에 위치하여 장기적 보유 시 가치 상승 기대.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

* 주변 지역 개발 계획 및 시세 동향에 따른 투자 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 480,057,600 원

* 분석 결과:

* 제공된 주변 빌라 시세는 본건 단독주택과의 직접 비교가 어렵습니다.

* 다만, 감정평가액은 시장 상황 및 부동산 가치를 종합적으로 반영한 것으로 보이며, 통상 경매 물건은 감정평가액을 기준으로 입찰가가 결정됩니다.

* 현재까지 파악된 권리 분석 상 큰 인수 부담은 없으나, 임대차 관계 미상, 건물 관련 불일치 등 리스크를 감안해야 합니다.

* 주변 단독주택 매매 사례를 볼 때, 200㎡ 내외의 토지에 건축된 주택이 2억 6천만원에서 4억 6천만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가와 비교 시 토지 규모 및 위치에 따라 가치 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

* 예상 입찰가: 510,000,000 원

* (감정가 대비 약 106% 수준으로, 시장 경쟁 및 물건의 잠재 가치를 고려한 금액이며, 권리 재확인 및 현장 조사 후 최종 결정 필요.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.