나이스옥션 법원경매 대구 2025타경977 [1] 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 175-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 ""가산산성"" 남동측 인근 및 남서측 근거리
에 위치하며, 부근 일대는 주택, 음식점, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

-기호(1): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.
-기호(2,3): 본건까지 차량접근 곤란하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호(1): 남서하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서,
'주거용건부지'로 이용중임.

-기호(2): 남하향의 경사지내 부정형의 토지로서, '휴경지'상태임.

-기호(3): 북하향의 경사지내 부정형의 토지로서, '휴경지'상태임.

인접 도로상태

-기호(1): 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
-기호(2,3): 지적도상 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 자연취락지구(새남창), 가축사육제한구역
(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.


-기호(2): 토지이용계획확인서상 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제
한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가산산
성 가산바위 역사문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
영농여건불리농지임.

-기호(3): 토지이용계획확인서상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지
역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개
발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)토담조 슬래트지붕 단층건으로서,
-외벽: 블럭마감, 흙벽돌마감 등,
-바닥: 시멘트마감 등,


(나)흙벽돌조 슬래트지붕 단층건으로서,
-외벽: 몰탈마감 등,
-내벽: 몰탈마감 등,
-바닥: 시멘트마감 등,
-창호: 목재창호 등임.

(다)시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서,
-외벽: 벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 실내바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 창고
(나): 창고
(다): 주택

설비내역

(가): 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호(가,나)건물은 공부상 용도가 '축사'이나, 실제 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록2. 일부 건물은 공부상 "축사"이나, 현황은 "창고"임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 175-50에 소재하며, 총 토지면적은 530.00㎡ (약 160.3평)이고, 건물면적은 149.14㎡ (약 45.1평)입니다. 본건은 단독주택 용도로 이용 중이나, 일부 건물은 공부상 '축사'이나 현황 '창고'로 사용되고 있습니다. 본 건물의 감정가는 438,010,100원입니다.

1.2. 매각 대상

본 경매 물건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 25.00㎡ (약 7.6평)도 포함됩니다.

1.3. 경매 구분

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 동명농업협동조합입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 '가산산성' 남동측 인근 및 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 주택, 음식점, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 가산산성은 조선시대에 축조된 석축 산성으로, 유서 깊은 유적지이며 주변 경관이 뛰어나 관광지로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하나, 일부 토지(기호 2, 3)는 차량 접근이 곤란하며 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 기호(2, 3) 토지는 지적도상 '맹지'입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건의 토지는 여러 용도지역에 걸쳐 있어 복합적인 규제를 받습니다.

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

* 기호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역(가산산성 가산바위), 영농여건불리농지입니다.

* 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 개발제한구역입니다. 특히, 기호(3) 토지가 개발제한구역에 포함되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 현재 모든 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 2014년 10월 10일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(216,000,000원)입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리를 인수하지 않아 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다. 총 등기부채권액은 496,931,683원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인에 대한 상세 정보는 명시되지 않았습니다. 다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건의 부근은 주택, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 지역이라기보다는 자연 친화적인 주거 및 농업 지역의 특성을 가지고 있습니다. 가산산성과 같은 관광지가 인접해 있어 관련 시설이 일부 있을 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 (주변 다세대 주택 거래 사례 기반)

제공된 주변 최근 매매 정보는 '해비타드' 및 '해비타드2차'와 같은 다세대 주택의 사례입니다. 2024년 2월부터 11월까지 49,410,000원부터 75,000,000원까지 거래가 있었습니다. 이는 본건의 감정가(438,010,100원)와는 시세 수준 및 주택 유형에서 큰 차이를 보이며, 직접적인 비교 대상으로는 어렵습니다. 다만, 지역 내 부동산 시장의 일반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 칠곡군 동명면 지역의 단독주택 매매 사례는 현재 제공된 정보로는 파악하기 어려우나, 전원주택이나 농가주택 형태의 매물이 1억 원대부터 수억 원대까지 다양하게 거래되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 농경지와 임야가 많아 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있습니다. 가산산성과 같은 관광지가 인접해 있어 여가 및 문화 활동에 좋은 환경을 제공합니다. 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나 일부 토지는 맹지이며, 도로 상황에 따라 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용에 대한 정보는 부족하므로, 이를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 토지 이용 계획 및 개발 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 생산관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 그리고 개발제한구역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다. 특히 개발제한구역(그린벨트) 포함은 건축, 증축, 개축 등에 상당한 제약을 가할 수 있으므로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 일부 토지의 맹지 및 접근성 제한

기호(2), (3) 토지가 지적도상 맹지인 점은 해당 토지의 독립적인 활용에 어려움을 줄 수 있습니다. 차량 접근이 곤란하다는 점도 이용 가치를 제한할 수 있는 요인입니다.

6.3. 건물 현황의 차이

공부상 '축사'이나 현황 '창고'로 이용 중인 부분은 추후 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 이슈 또는 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가서에 명시되어 있어 감안된 것으로 보입니다.

6.4. 시장 가치 변동성

제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주이고 본건과는 주택 유형 및 규모에서 차이가 커, 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 따라서 본건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 칠곡군 동명면에 위치한 단독주택으로, 가산산성과 같은 역사 문화 관광지가 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만, 토지가 여러 용도지역에 걸쳐 있고 특히 개발제한구역이 포함되어 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 일부 토지가 맹지이고 차량 접근성이 떨어진다는 점, 그리고 공부상 용도와 현황이 다른 건물이 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 거래가는 본건 감정가와 큰 차이를 보여, 본 건의 정확한 시장 가치 산정을 위해서는 유사 단독주택의 실거래가 비교 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 모든 근저당, 가압류 등이 말소되어 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 뛰어난 자연환경 및 관광 자원 인접: 가산산성 등 역사 유적지와 자연 경관을 누릴 수 있는 쾌적한 입지입니다.

* 넓은 토지 면적: 530㎡의 토지는 단독주택으로서 충분한 여유 공간을 제공하며, 추가 활용 가능성을 내포하고 있습니다 (단, 용도지역 제한 고려).

* 전원생활 및 세컨드하우스 적합성: 조용하고 자연과 가까운 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 438,010,100원입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 물건이라는 점과 주변 관광지 인접성을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지의 복합적인 용도지역 제한, 일부 맹지 및 접근성 제약, 그리고 유사 단독주택의 정확한 시세 정보 부족 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 450,000,000원 ~ 480,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.