나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8613 [1] 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""동대구역 네거리"" 서측에 인접하여 위치하는 ""동대
구역우방아이유쉘 제105동 제4층 제407호""단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택
및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대구지하철 1호선 ""동대구역"" 및 버스승강장 등이
소재하여 제반교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 제4층 제407호로서,
-외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인트 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감
-창호 : 새시창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택(아파트) 및 업수시설(오피스텔) 등 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 6미터 내외, 동측으로 폭
약 4미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭
12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 등기사항전부증명서-집합건물- 을구에 주택임차권(임대차계약일자 2022년9월
14일 등)이 등재되어 있습니다.
(2)기타 : 등기사항전부증명서-집합건물- 갑구에 민간임대주택등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8613 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 4층407호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 8.54㎡ (약 2.58평)

건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 준공년도: 2022년 3월

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 "동대구역우방아이유쉘 제105동 제4층 제407호"로, "동대구역 네거리" 서측에 인접하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 대구 지하철 1호선 "동대구역" 및 다수의 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

남측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2025년 7월 11일 등기된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

주요 권리 분석:

등기부등본상 소유권이전, 주택임차권, 강제경매 등기 등이 존재합니다.

인수되는 권리/금액:

본 건은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권(을구 1번)이 존재하며, 임차인 이 씨의 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 이

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-14

확정일자: 2022-09-14

배당신고일자: 2024-06-27

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권자로 보증금 185,000,000원 전액 인수 대상입니다.

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

동대구역 역세권을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 배후 주거단지를 갖춘 복합 상권입니다.

지역 특성:

중심상업지역에 속해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔로서 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성:

KTX, SRT, 지하철 1호선, 동대구복합환승센터 등 교통의 요지인 동대구역을 도보로 이용할 수 있어 전국 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

주변 편의시설:

인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공공시설이 있어 생활 편의성이 우수합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 임차인 이 씨의 보증금 185,000,000원을 낙찰가가 아닌 별도로 추가로 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 낙찰가 외 추가적인 부담이 발생하므로, 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

시장 변동성:

현재 부동산 시장 상황 및 향후 금리 변동 등에 따른 가격 하락 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제한사항:

중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 비행안전제6구역 등 일부 법규상 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동대구역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 그러나 1억 8천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 단점입니다. 해당 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익률이 크게 달라지므로, 철저한 권리분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 교통 접근성: 동대구역 역세권으로 광역 및 지역 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 생활 편의성: 상업 및 편의시설이 풍부하여 생활 여건이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 보면, 본 물건과 유사한 면적(약 49.9㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 200,000,000원, 2026년 4월 180,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 204,000,000원입니다. 현재 시세를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 약 180,000,000원 ~ 204,000,000원으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

190,000,000원

총 투자 비용 고려사항:

상기 예상 입찰가 190,000,000원은 물건 자체에 대한 입찰 희망가이며, 실제 투자 시에는 인수해야 하는 임차인 보증금 185,000,000원이 추가로 발생합니다. 따라서 총 투자 예상 비용은 약 375,000,000원 (190,000,000원 + 185,000,000원)이 됩니다. 본 물건의 수익성 분석 시에는 이 총 투자 비용을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.