나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [1] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층 108호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일자: 1998년 6월 2일

총 채권액: 960,000,000원 (을5: 600,000,000원 + 을7: 360,000,000원)

임의경매개시결정 채권액: 888,684,940원

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 대구광역시 동구 신기동 소재, ‘신기중학교’ 북동측 인근에 위치. 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 주택지대, 시장지대 등이 혼합된 지역.

* 교통 여건: 일반 차량 출입이 원활하며, 인근 시내버스정류장 및 남서측 인근 지하철역(신기역) 소재로 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 상태: 본건은 남측 약 10미터 2차선 포장도로 및 동측 약 4미터 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 13일 접수된 불로봉무새마을금고 근저당권 (을5, 600,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정).

* 임차인 현황:

* 김 임차인은 2011년 8월 24일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있음.

* 보증금 10,000,000원, 차임 월 500,000원.

* 배당신고일자는 2025년 8월 19일임.

* 인수 보증금: 0원 (권리분석표 상).

1.3. 상권분석

* 주변 상권: ‘신기중학교’ 인근의 도로변 상가지대에 위치. 후면에는 주택가와 시장이 형성되어 있어 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지.

* 건물 용도: 본건은 제2종근린생활시설로, 현재 각 호별로 소매점(화장용품, 의류), 사무소(인터넷 쇼핑, 창고형 사무실), 공실 등으로 이용 중. (일련번호 2~6호는 의류 판매점으로 일체 이용 중).

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 건물. 외벽은 드라이비트, 스톤코트 마감, 내벽은 벽지, 페인트, 타일 마감, 바닥은 디럭스 타일, 데코타일 마감, 천정은 천정지, 석고 택스 마감.

* 건물 설비: 공동 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터 설비 갖춤. 일부 호실 천정형 에어컨 설비.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 엘리베이터, 화장실 등 기본 설비 이용 가능.

* 주변 환경: 신기중학교가 인접해 있으며, 주택가와 상가, 시장이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 법적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 연식: 1998년 6월 사용승인된 건물로, 건축 후 약 28년 경과하여 시설물 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 공동담보 물건으로 채권 총액이 9억 6천만 원에 달하여, 경매 낙찰 후 권리관계에 대한 주의가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 임의경매로 말소기준 권리 이후 권리는 소멸될 예정).

* 공실 위험: 일련번호 7호가 현재 공실로 조사되어, 임대 수요 변동에 따른 공실 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 동구 신기동 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 접근성과 배후 수요가 양호한 편입니다.

* 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있으나, 건물 연식과 높은 채권 총액 등은 신중하게 검토해야 할 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금은 0원이므로, 명도 절차 진행 시 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신기역(지하철) 인접으로 유동인구 확보 및 접근성 우수.

* 소형 점포: 27.01㎡ 면적으로 소자본 창업 또는 소규모 사무실 운영에 적합.

* 다양한 상권: 주택가, 시장, 상가지대가 혼합된 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 일괄 매각: 토지 사용권 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 169,000,000원을 기준으로, 물건의 현 상태, 시장 가치, 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (정확한 산출은 현장 조사 및 심층적인 시세 분석 필요).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.