나이스옥션 법원경매 서산 2025타경729 [1] 충청남도 당진시 신평면 초대리 151-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 소재 '초대1리마을회관' 남동측 인근에 위치하며 주위는 전.답 등의 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통
입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 대체로 사다리형의 완경사지로서 현황 '전' 및 일부 '답' 등으로 이용중
입니다.
일련번호 2 : 대체로 사다리형의 완경사지로서 현황 '전' 등으로 이용중입니다.
일련번호 3: 대체로 부정형의 완경사지로서 현황 '전' 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1,2 : 지적도상 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.
일련번호 3 : 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 ~ 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

일련번호 1 : 공부상 지목은 '임야' 이나 현황 '전' 및 일부 '답' 등으로 이용중입니다.
일련번호 2,3 : 공부상 지목은 '임야' 이나 현황 '전' 등으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 현황 전, 답
- 목록 2,3 현황 전

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경729 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서산신용협동조합 (등기부요약상 추정)

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 신평면 초대리 151-3

용도(공부상): 임야

용도(현황): 전, 답

토지면적: 1391.00㎡ (약 420.75평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 188,094,000원

1.3. 권리 및 현황 요약

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (특이사항 없음)

말소기준권리: 2022년 4월 1일 근저당권 (서산신용협동조합, 채권최고액 324,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

공부와의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '전', '답'으로 이용 중임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 소재 '초대1리마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주로 전(밭)과 답(논) 등 농경지 및 농가주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 목록 1, 2: 지적도상 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근해야 합니다.

* 목록 3: 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 시설 및 환경

본건은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 생활 편의 시설이나 상업 시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 신평면 소재지 인근으로 접근 시 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주요 관광지 및 시설: 삽교호 관광지(함상공원, 놀이동산), 로드1950 카페, 아그로랜드 태신목장, 아미미술관 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지 이용계획

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (2024-12-12 기준, 전부제한)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 1일에 접수된 서산신용협동조합의 근저당권(채권최고액 324,000,000원)입니다. 본 경매는 서산신용협동조합의 임의경매 신청(2025년 7월 21일 접수)에 의해 진행됩니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 모두 말소 예정으로, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 소유권 관련 사항: 유병재, 주식회사조은리치, 김용숙, 김숙자 등 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 확인됩니다.

* 기타 권리: 을2 근저당권(서산신용협동조합)은 말소 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

낙찰자는 매각으로 인해 말소되지 않는 권리를 인수해야 하나, 본 건의 경우 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 소재하여 전통적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근의 초대1리마을회관 및 농가주택들이 산재해 있으며, 신평면 소재지까지 차량으로 이동 시 기본적인 상업 및 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 주된 이용 목적은 농업 활동에 맞춰져 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농업 활동에 특화된 지역에 소재합니다. 인근의 초대1리마을회관이 있으며, 차량으로 약 10~20분 거리에 당진시 신평면 소재지가 있어 이마트, 농협하나로마트, 병원, 약국, 학교 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 삽교호 관광단지가 인근에 있어 주말 레저 활동을 즐기기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황의 불일치

등기부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전' 및 '답'으로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 일부 제한이나 행정적 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

일부 필지(목록 1, 2)는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 통행권 확보 등 추가적인 확인이 필요합니다. 목록 3은 3미터 도로에 접하나, 차량 접근성이 좋은 편은 아닙니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역은 축산업 관련 활동에 직접적인 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 신평면 초대리에 위치한 토지 경매 물건으로, 공부상 지목은 임야이나 현황은 전·답으로 이용 중입니다. 감정가는 1억 8천여만 원으로, 토지 면적은 약 420평 규모입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 일부 맹지인 필지가 있어 접근성 확인이 필요합니다. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 규제를 검토해야 합니다. 인근에 삽교호 관광지와 같은 관광 시설이 있어 레저 및 휴양 시설 등으로의 활용 가능성도 있으나, 농경지로서의 가치가 주된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 농지로서의 잠재력: 현재 전, 답으로 이용 중인 점을 감안할 때, 농업 목적의 투자나 농지 취득 요건을 충족하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 인근 관광 자원: 삽교호 관광단지 등 관광 시설이 인접해 있어, 장기적으로 관련 시설과의 연계 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 보다 정확하게 산정할 수 있습니다. 현재 제공된 정보만을 바탕으로 추정할 때, 감정가 188,094,000원을 기준으로 권리 분석 및 물건의 특성을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

이는 주변 농경지 시세, 개발 가능성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.