나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51525 [1] 충청남도 서산시 석림동 581-1 제1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 ""충청남도서산의료원"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브(평지붕)지붕 지상5층 건물 내 ""제4층 제401호""로서,
(사용승인일 : 2020.11.24)

외벽 : 석재타일 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.12.30. 확정일자 2022.12.07.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

서산지원 2025타경51525 (1)

1.2. 소재지

충청남도 서산시 석림동 581-1 제1동 4층 401호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

173,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 38.62㎡ (약 11.69평)

건물면적: 58.24㎡ (약 17.62평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

이

1.9. 사용승인일

2020년 11월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하며, ""충청남도서산의료원"" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 도로 상태 및 주차 여건은 보통입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

갑4 (서산시 압류, 2023.09.18)

3.2. 주요 권리 현황

* 갑1: 김승호 소유권보존 (2020.12.30)

* 갑3: 김승호 소유권이전2번신탁등기말소 (2021.05.12)

* 을3: 이혁재 주택임차권 (2025.01.09 접수, 금액 140,000,000원). 전입일자 2022.12.30, 확정일자 2022.12.07. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다. (주의: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'이므로 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 매우 높습니다.)

* 갑4: 서산시 압류 (2023.09.18) - 말소기준권리

* 갑5: 윤상철 가압류 (2024.11.11) - 말소예정

* 갑6: 이혁재 강제경매 (2025.07.17) - 말소예정 (본건 경매 사건)

* 갑7: 세종연서농업협동조합 가압류 (2025.09.08) - 말소예정

3.3. 등기부 채권 총액

350,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.12.30

* 확정일자: 2022.12.07

* 대항력: 있음 (을구 3번 임차권등기)

* 비고: 물건명세서 상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본건은 충청남도 서산시 석림동, 서산의료원 인근 지역에 위치하고 있습니다. 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 매매 사례 (2026년 5월)

* 석림동 581-24 공동주택 (2021년 건축, 전용면적 52.74㎡): 80,000,000원 (2건)

* 성운빌라5단지 (석림동 581-25, 2022년 건축, 전용면적 59.8㎡): 112,000,000원

4.3. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 확인됩니다. 2021년 건축된 52.74㎡ 면적의 물건이 8,000만원에 거래되었고, 2022년 건축된 59.8㎡ 면적의 물건은 11,200만원에 거래되었습니다. 본건은 2020년 11월 사용승인을 받은 58.24㎡ 면적의 도시형생활주택으로, 최근 거래 사례 중 59.8㎡ 물건의 시세(약 1,873,000원/㎡)를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 108,900,000원 (58.24㎡ * 1,873,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가 173,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 도시형생활주택으로, 지역 내 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 서산의료원이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

아파트, 공동주택, 단독주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

을구 3번 임차권등기(보증금 140,000,000원)가 존재하며, 물건명세서상 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 경매 낙찰 후 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있음을 의미합니다. 최근 거래 사례 시세(최고 11,200만원)를 고려할 때, 임차인의 보증금 전액(140,000,000원)을 배당으로 충당하지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 173,000,000원이지만, 최근 실거래가 시세는 8,000만원 ~ 11,200만원 수준으로 분석되어, 감정가와 시세 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 경매 진행 시 입찰가 산정에 있어 주의가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 크다는 점과 감정가와 실거래가 시세의 괴리가 크다는 점을 가장 큰 특징으로 합니다. 임차인의 보증금 140,000,000원이 온전히 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 자금 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 건물의 구조, 이용 상태, 입지 조건 등은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역 내 위치

석림동 지역은 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

8.2. 인수 보증금 관련 리스크 분석을 통한 저가 낙찰 기대

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험으로 인해 경매 참여자가 제한될 수 있으며, 이는 잠재적으로 저가 낙찰의 기회로 작용할 수 있습니다. 다만, 이는 철저한 자금 계획 및 위험 감수 능력을 전제로 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(58.24㎡)의 시세는 약 108,900,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 고려 사항

본 물건의 감정가는 173,000,000원이지만, 최근 거래 시세와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 공격적인 입찰은 신중해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 현재 배당 예상 금액을 반영하는 것이라면, 임차인 보증금 인수 부담이 완화될 수 있습니다. 그러나 "잔액을 매수인이 인수함"이라는 명시적인 문구를 최우선으로 고려해야 합니다.

9.3. 권고 입찰가 범위

따라서, 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 실제 인수해야 할 보증금액 및 추가적인 권리 관계를 철저히 재확인하는 것이 필수적입니다. 최종 입찰가는 본 물건의 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.