나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51545 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 986 에이치비한빛아파트 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 소재 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악
도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트
단지, 각종 근린생활시설, 주택 및 농경지 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 남동측 근거리에 서해안고속도로 당진IC, 남측 근거리에 국도 32호선, 동측 인근에
지방도 633호선이 통과하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시되는
지역임.

건물의 구조

2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물인
에이치비한빛아파트 102동 3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니
확장 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소방설비, 지하주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 중로, 서측으로 소로와 접하여 단지로의 진출입 용이한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-602호)(접함),
가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기(임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022.03.31. 확정일자 2022.03.31.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 25타경51545 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 986 에이치비한빛아파트 102동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준

아파트 공급면적: 제공된 정보에 명시되어 있지 않습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물규모: 2007년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 3층 301호

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 소재로, 송악읍 행정복지센터 북동측 근거리, 당진시립 송악도서관 남동측 근거리, 당진송악농협 하나로마트 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 주택 및 농경지가 산재한 주거지대입니다.

* 교통상황

서해안고속도로 당진IC가 근거리에 있으며, 국도 32호선과 지방도 633호선이 인근을 통과합니다. 또한, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 및 토지이용계획

본건은 단지 북측 및 남측으로 중로, 서측으로 소로와 접하여 단지로의 진출입이 용이한 상태입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

* 주요 권리 내역

- 소유권이전: 조규환 (갑4, 2014.07.30)

- 소유권이전: 강창욱 (갑8, 2022.01.27)

- 주택임차권: 최명주 (을11, 2024.04.04)

- 보증금: 120,000,000원

- 전입일자: 2022.03.31

- 확정일자: 2022.03.31

- 대항력: 있음

- 말소 여부: 인수 (매수인이 인수해야 함)

* 임차인 분석

* 최명주

- 임대차보증금: 120,000,000원

- 계약 관련 주요 일자: 전입일자 2022.03.31, 확정일자 2022.03.31

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리 분석 요약

총 등기부채권액은 120,000,000원 (임차인 최명주 보증금)으로 파악됩니다. (경매 신청 채권액은 126,667,622원)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 11번 최명주 임차인의 주택임차권이며, 보증금 120,000,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있어, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 송악읍 행정복지센터, 도서관, 하나로마트 등 공공 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주민들의 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 송악읍 행정복지센터, 당진시립 송악도서관, 당진송악농협 하나로마트 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교와 중학교가 소재하고 있습니다. (자세한 내용은 별도 조사 필요)

* 의료시설: 당진종합병원, 누가의원, 송악우리의원 등 병원시설이 인근에 위치하고 있습니다. (자세한 내용은 별도 조사 필요)

* 기타: 주거지대로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 을구 11번 임차인 최명주 씨의 보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 실제 낙찰가에 더해지는 비용이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 제공된 정보상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인 외 점유자의 유무 또는 추가적인 임대차 계약 여부에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 을구 11번 임차인이 대항력 있게 존재함)

* 가축사육제한구역: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(예: 축산업)으로의 활용은 제한됩니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. (별도 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(최명주)의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 낙찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 권리 분석상 추가적인 복잡한 권리는 없어 보이나, 임차인과의 명도 절차 및 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 실수요자 관점: 비교적 저렴한 감정가에 주거용 아파트를 취득할 기회. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지.

* 투자 관점: 대항력 있는 임차인의 인수 부담을 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 127,000,000원

인수될 임차인 보증금: 120,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 높은 인수 부담금(임차인 보증금)을 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 실질적으로 매수인이 부담하게 될 총 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 경쟁력을 갖도록 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. (현재 정보만으로는 구체적인 금액 산출이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.