나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51547 [1] 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하며 간선도로변으로는
상업용건물 및 업무시설 등이 혼재히고 있으며, 도로후면으로는 공동주택 및 단독주택, 근
린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상7층 건물중 제2층 201호 외 11개 호수
로서,
외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등으로 일부는 파손된 상태임.
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등으로 일부는 타일이 파손된 상태임.
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설 등의 용도이나, 기호 5를 제외한 나머지 호수는 공실 또는
휴업상태로 목측됨.

설비내역

승강기, 화재탐지, 지하주차장 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 완경사를 이루는 토지로서 상업용
건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(당진초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수
도법>임.

공부와의 차이

제시목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 기호 1은 휴게음식점, 기호 9는 의원이나, 집합
건축물대장상 용도가 기호 1은 의원, 기호 9는 기원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도가 휴게음식점이나 집합건축물대장상 용도가 의원임. 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 25타경51547 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 232-1 당진타워 2층201호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 제2종근린생활시설, 기타: 제1,2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 514,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 60.08㎡ (약 18.18평)

건물면적: 168.38㎡ (약 50.94평)

1.3. 건물구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 3층 지상 7층 건물 중 제2층 201호

사용승인일: 1997년 04월 15일

외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 마감 등 일부 파손

내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등

바닥: 타일마감 등 일부 파손

창호: 새시 창호 마감

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진초교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 간선도로변으로는 상업용 건물 및 업무시설이 혼재하며, 도로 후면으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 북서측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 수준입니다. 본건 북서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건의 대지권 목적 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(당진초등학교), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기현황

말소기준권리: 2019년 06월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을12) 입니다. 본 경매 신청 채권(갑10, 2025-07-21)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역:

* 소유권이전(신탁등기말소): 주영희 (2019-06-13)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2019-06-13, 10,000,000원)

* 소유권이전(신탁): 우리자산신탁주식회사 (2019-06-13)

* 압류: 당진시 (2023-03-07)

* 압류: 당진시 (2024-09-25)

* 근저당권부채권근질권설정: 느티나무제삼차유한회사 (2024-11-21, 10,000,000원)

* 임의경매개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-07-21, 40,000,000원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

별도로 파악된 임차인의 상세 정보는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내외 현황

건물은 제2종근린생활시설 및 업무시설로 이용 가능하며, 본건 201호는 현재 공실 상태입니다. 건물 전체적으로는 기호 5를 제외한 나머지 호수들이 공실 또는 휴업 상태로 파악되어 상가 공실률이 높을 가능성이 있습니다.

4.2. 용도 불일치

등기사항전부증명서상 용도는 휴게음식점으로, 집합건축물대장상 용도는 의원으로 차이가 있습니다. 본건 201호의 경우, 등기부상 용도는 휴게음식점, 건축물대장상 용도는 의원 또는 제1,2종근린생활시설 등으로 기재되어 있어, 실제 이용 가능한 용도 확인 및 관련 행정 절차 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에 당진초등학교가 위치하며, 상업 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

간선도로와 버스정류장이 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼란 및 제약

등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 용도 불일치로 인해 추후 건물 이용 및 양도 시 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역, 상대보호구역 등 토지이용계획 상 용도 제한이 존재합니다.

6.2. 공실 위험

본건 201호를 포함한 건물 내 다수 호수가 공실 또는 휴업 상태로 추정되어, 투자 후 임대 수익 발생까지 상당한 시간이 소요되거나 공실이 지속될 위험이 있습니다.

6.3. 건물 상태

건물 외벽, 내벽, 바닥 마감재 일부에 파손이 확인되어 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 등기부상 용도와 건축물대장 상 용도가 상이하고, 건물 상태의 일부 파손, 그리고 건물 내 상당수의 공실은 주요 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 용도 문제 해결, 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 전략 수립, 그리고 필요한 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시 중심 상업지역 내에 위치한 접근성 좋은 입지.

* 건물 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 514,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 건물 상태 및 수리 필요 비용, 예상 임대 수익률, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 관계로, 입찰 시 인수되는 채무 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적입니다.

10. 주변 시설 조사 (혐오시설 관련)

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특이할 만한 혐오시설(화장장, 쓰레기 소각장, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 당진초등학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.